Vertretungsmacht des Verwalters
Auch: Vertretungsbefugnis des Verwalters
Die Vertretungsmacht des Verwalters bestimmt, in welchem Umfang er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) rechtlich wirksam nach außen vertreten kann – etwa beim Abschluss von Verträgen mit Handwerkern, bei Bankgeschäften oder in Gerichtsverfahren. Seit der WEG-Reform 2020 ist diese Vertretungsmacht gesetzlich umfassend und grundsätzlich unbeschränkbar gegenüber gutgläubigen Dritten ausgestaltet.
Ausführliche Erklärung
Mit der Einführung der Rechtsfähigkeit der GdWE (§ 9a WEG) wurde auch die Stellung des Verwalters als deren gesetzlicher Vertreter neu geregelt. Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Diese Vertretungsmacht ist umfassend und erstreckt sich auf alle Rechtsgeschäfte und Rechtsstreitigkeiten, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.
Für Makler und Praktiker wichtige Aspekte:
- Umfassende Außenvertretung: Anders als früher (wo Beschränkungen im Innenverhältnis oft auch nach außen wirkten) kann die Vertretungsmacht des Verwalters gegenüber gutgläubigen Dritten grundsätzlich nicht wirksam beschränkt werden (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Beschließt die Eigentümerversammlung etwa, dass Verträge über 10.000 Euro der vorherigen Zustimmung des Beirats bedürfen, bindet dies zwar den Verwalter im Innenverhältnis, ändert aber nichts an der Wirksamkeit eines dennoch ohne Zustimmung abgeschlossenen Vertrags gegenüber dem Vertragspartner.
- Ausnahme bei Kenntnis des Missbrauchs: Wusste der Vertragspartner positiv, dass der Verwalter seine Innenbefugnisse überschreitet (Kollusion oder evidenter Missbrauch), kann sich die Gemeinschaft ausnahmsweise auf die Unwirksamkeit berufen.
- Prozessvertretung: Der Verwalter erhebt und verteidigt Klagen im Namen der GdWE, etwa bei Forderungen gegen säumige Eigentümer oder bei Gewährleistungsansprüchen gegen Bauunternehmer.
- Innenverhältnis bleibt beschränkbar: Auch wenn die Außenvertretung umfassend ist, kann die Gemeinschaft im Innenverhältnis Vorgaben machen (z. B. Wertgrenzen für Auftragsvergaben) – ein Verstoß dagegen begründet ggf. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter, berührt aber nicht die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts mit dem Dritten.
Diese klare gesetzliche Regelung schafft Rechtssicherheit für Vertragspartner der Gemeinschaft (Handwerker, Versorger, Banken) und ist für Makler relevant, wenn sie im Auftrag der Gemeinschaft handeln oder Verträge mit dem Verwalter als Vertreter der GdWE abschließen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verwalter beauftragt ohne vorherige Rücksprache mit dem Beirat einen Handwerker mit einer Notreparatur im Wert von 8.000 Euro, obwohl die Gemeinschaftsordnung eine Zustimmungspflicht des Beirats ab 5.000 Euro vorsieht. Der Vertrag mit dem Handwerker ist dennoch wirksam, da die Vertretungsmacht nach außen nicht beschränkt werden kann; die Gemeinschaft kann aber im Innenverhältnis prüfen, ob der Verwalter seine Pflichten verletzt hat.
Rechtsgrundlage
- § 9b WEG – Regelt die umfassende gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters für die GdWE, gerichtlich und außergerichtlich, mit grundsätzlichem Ausschluss der Beschränkbarkeit gegenüber gutgläubigen Dritten.