Vertretungsmacht
Auch: Stellvertretungsmacht
Vertretungsmacht ist die rechtliche Befugnis, für eine andere Person (den Vertretenen) wirksam Willenserklärungen abzugeben oder entgegenzunehmen. Eine im Rahmen bestehender Vertretungsmacht abgegebene Erklärung wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen, ohne dass dieser selbst gehandelt hat (§ 164 BGB).
Ausführliche Erklärung
Beim Immobilienkauf tritt Vertretungsmacht regelmäßig in Erscheinung, wenn Käufer oder Verkäufer sich beim Notartermin oder bei sonstigen Rechtsgeschäften durch einen Bevollmächtigten, einen gesetzlichen Vertreter oder einen Organvertreter (z. B. Geschäftsführer einer GmbH) vertreten lassen. Man unterscheidet:
- Rechtsgeschäftliche Vertretungsmacht (Vollmacht): Wird durch einseitige, empfangsbedürftige Erklärung des Vertretenen erteilt (§ 167 BGB), z. B. eine Notarvollmacht oder Abschlussvollmacht zum Grundstückskauf. Der Umfang der Vollmacht bestimmt, welche Geschäfte der Vertreter wirksam abschließen darf.
- Gesetzliche Vertretungsmacht: Ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz, etwa die Vertretung Minderjähriger durch die Eltern (§§ 1626, 1629 BGB) oder die Vertretung einer GmbH durch ihren Geschäftsführer (§ 35 GmbHG).
- Organschaftliche Vertretungsmacht: Vertretungsbefugnis von Organen juristischer Personen (Vorstand, Geschäftsführer), die sich aus Gesellschaftsrecht und Satzung ergibt.
Wesentliche Praxispunkte für Makler und am Geschäft Beteiligte:
- Offenkundigkeitsprinzip: Der Vertreter muss erkennbar im Namen des Vertretenen handeln; handelt er ohne Offenlegung im eigenen Namen, kommt das Geschäft mit ihm selbst zustande.
- Vertretung ohne Vertretungsmacht: Handelt jemand ohne oder unter Überschreitung seiner Vertretungsmacht, ist das Geschäft zunächst schwebend unwirksam und bedarf der Genehmigung des Vertretenen (§ 177 BGB); verweigert dieser die Genehmigung, haftet der vollmachtlose Vertreter unter Umständen selbst (§ 179 BGB).
- Nachweis bei Grundstücksgeschäften: Da der Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung bedarf, verlangt die Praxis regelmäßig eine notariell beglaubigte oder beurkundete Vollmacht, um die Vertretungsmacht gegenüber Notar und Grundbuchamt nachzuweisen.
Beispiel aus der Praxis
Ein im Ausland lebender Verkäufer erteilt einem in Deutschland ansässigen Bevollmächtigten eine notariell beglaubigte Vollmacht zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags. Beim Beurkundungstermin unterschreibt der Bevollmächtigte im Namen des Verkäufers; aufgrund seiner nachgewiesenen Vertretungsmacht wirkt der Kaufvertrag unmittelbar für und gegen den vertretenen Verkäufer, obwohl dieser selbst nicht anwesend war.