Verwalterwechsel
Auch: Verwalterablösung · Wechsel der WEG-Verwaltung
Ein Verwalterwechsel liegt vor, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft ihren bisherigen Verwalter durch einen neuen ersetzt. Er umfasst neben der formalen Abberufung und Neubestellung insbesondere die geordnete Übergabe aller Verwaltungsunterlagen, Konten und offenen Vorgänge.
Ausführliche Erklärung
Ein Verwalterwechsel kann verschiedene Ursachen haben: Ablauf der Bestelldauer ohne Wiederbestellung, Kündigung durch den Verwalter selbst, Unzufriedenheit der Eigentümer mit der Verwaltungsleistung oder ein wichtiger Grund (z. B. grobe Pflichtverletzungen), der eine sofortige Abberufung rechtfertigt.
Für Makler und Beiräte relevante Ablaufpunkte:
- Formale Schritte: Zunächst muss der neue Verwalter durch Mehrheitsbeschluss bestellt werden (§ 26 WEG); parallel oder zeitversetzt wird der Verwaltervertrag mit dem alten Verwalter beendet (Kündigung oder Fristablauf) und mit dem neuen abgeschlossen.
- Herausgabepflicht: Der scheidende Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen (Protokolle, Verträge, Kontounterlagen, technische Dokumentation, Rücklagenkonten) unverzüglich und vollständig an die Gemeinschaft bzw. den neuen Verwalter herauszugeben (§ 667 BGB analog). Verzögerungen oder unvollständige Übergaben sind ein häufiger Streitpunkt und können Schadensersatzansprüche auslösen.
- Kontenübertragung: Besonders sensibel ist die Übertragung der Bankkonten der Gemeinschaft (insbesondere das Rücklagenkonto), da diese nach der WEG-Reform 2020 grundsätzlich als Fremdgeld auf im Namen der Gemeinschaft geführten Konten zu verwalten sind (Trennungsgebot als Ausfluss der ordnungsmäßigen Verwaltung, § 27 Abs. 1 WEG) – dies erleichtert den Kontowechsel gegenüber der früheren Praxis von Sammelkonten des Verwalters.
- Übergabeprotokoll: In der Praxis empfiehlt sich ein detailliertes Übergabeprotokoll, das den Stand der Rücklagen, offene Forderungen, laufende Rechtsstreitigkeiten und unerledigte Vorgänge dokumentiert.
- Relevanz für Makler: Ein bevorstehender oder kürzlich erfolgter Verwalterwechsel ist für Kaufinteressenten eine wichtige Information, da er auf Unzufriedenheit mit der bisherigen Verwaltung, aber auch auf eine Verbesserung der Verwaltungsqualität hindeuten kann. Der Makler sollte den Stand der Übergabe (abgeschlossen oder noch offen) erfragen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinschaft ist unzufrieden mit der bisherigen Hausverwaltung wegen wiederholt verspäteter Jahresabrechnungen. Die Eigentümerversammlung beschließt die Abberufung zum Jahresende und die Neubestellung einer anderen Verwaltung ab dem 1. Januar. Der scheidende Verwalter übergibt sämtliche Unterlagen und das Rücklagenkonto anhand eines Übergabeprotokolls an den Nachfolger.
Rechtsgrundlage
- § 26 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss.
- § 667 BGB (analog) – Herausgabepflicht des Verwalters bezüglich aller im Rahmen der Verwaltung erlangten Unterlagen und Vermögenswerte.
- § 27 Abs. 1 WEG – Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung, aus dem sich das Trennungsgebot und die Pflicht zur Führung der Gemeinschaftskonten im Namen der GdWE ableiten; erleichtert die Kontoübertragung beim Wechsel.