Verwalterzertifizierung
Auch: Zertifizierter Verwalter · IHK-Zertifizierung des Verwalters
Die Verwalterzertifizierung ist der durch eine IHK-Prüfung erbrachte Nachweis, dass eine Person über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, um eine Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäß zu verwalten. Seit der WEG-Reform 2020 haben Eigentümer grundsätzlich Anspruch auf einen solchen "zertifizierten Verwalter".
Ausführliche Erklärung
Mit der WEG-Reform 2020 wurde in § 26a WEG erstmals ein formales Sachkundekriterium für WEG-Verwalter eingeführt, um dem in der Praxis verbreiteten Problem unqualifizierter Verwaltungen zu begegnen. Für Makler ist dieser Begriff wichtig, weil er zunehmend zum Qualitätsstandard und teils zur rechtlichen Voraussetzung der Verwalterbestellung wird.
Wesentliche Eckpunkte:
- Prüfungsinhalt: Die Prüfung vor der zuständigen IHK umfasst rechtliche Grundlagen des WEG-Rechts, kaufmännische Kenntnisse (Buchführung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung) und technische Grundkenntnisse (Bauunterhaltung, Instandhaltung). Nach bestandener Prüfung darf sich die Person "zertifizierter Verwalter" nennen.
- Anspruch der Eigentümer: Seit dem 1. Dezember 2023 haben Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft nur einen zertifizierten Verwalter bestellt. Ausnahmen bestehen etwa für kleine Gemeinschaften (bis acht Sondereigentumseinheiten), in denen der Verwalter selbst Mitglied der Gemeinschaft ist, sowie wenn die Eigentümer einstimmig auf das Erfordernis verzichten.
- Übergangsregelung: Verwalter, die bereits am 1. Dezember 2020 für eine konkrete Gemeinschaft tätig waren, galten dieser gegenüber übergangsweise bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert, auch ohne tatsächliche Prüfung. Seit dem 1. Juni 2024 gilt die Zertifizierungspflicht uneingeschränkt, auch für die Wiederbestellung langjähriger Bestandsverwalter.
- Befreiung von der Prüfungspflicht: Bestimmte Berufsgruppen (z. B. Rechtsanwälte, Immobilienkaufleute mit einschlägiger Zusatzqualifikation) können unter bestimmten Voraussetzungen ohne separate IHK-Prüfung als sachkundig gelten, wenn eine gleichwertige Qualifikation nachgewiesen wird.
- Bedeutung für den Makler: Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sollte der Makler prüfen, ob die Verwaltung zertifiziert ist – fehlt die Zertifizierung ohne wirksamen Verzicht der Eigentümer, könnte ein einzelner Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gerichtlich durchsetzen, was für Käufer relevante Unsicherheit bedeuten kann.
Beispiel aus der Praxis
Eine Hausverwaltung, die seit 2015 eine Gemeinschaft betreut, lässt ihre Verwalter 2023 bei der zuständigen IHK die Prüfung zum "zertifizierten Verwalter" ablegen, um die ab 1. Juni 2024 greifende Zertifizierungspflicht rechtzeitig zu erfüllen. Ohne diese Zertifizierung hätte ein einzelner Eigentümer ab diesem Datum die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen können.
Rechtsgrundlage
- § 26a WEG – Regelt die Anforderungen an den zertifizierten Verwalter und die Prüfung vor der IHK.
- § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG – Anspruch der Eigentümer auf ordnungsmäßige Verwaltung durch einen zertifizierten Verwalter, mit Ausnahmeregelungen.