Wohnungseigentümergemeinschaft
Auch: WEG · Eigentümergemeinschaft
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist der Zusammenschluss aller Eigentümer der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten einer Wohnanlage. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft ein eigenständiges, rechtsfähiges Gebilde, das im Rechtsverkehr selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen kann.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist ein solides Verständnis der WEG zentral, da praktisch jede Eigentumswohnung Teil einer solchen Gemeinschaft ist:
- Rechtsfähigkeit (§ 9a WEG): Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 ist die WEG als teilrechtsfähiger Verband ausgestaltet. Sie kann Vertragspartner sein (z. B. bei Versorgerverträgen, Verwalterverträgen), klagen und verklagt werden – nicht mehr die einzelnen Eigentümer.
- Organe der WEG:
- Eigentümerversammlung – oberstes Beschlussorgan, mindestens einmal jährlich (§ 24 WEG).
- Verwalter – gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft im Außenverhältnis, zuständig für laufende Verwaltung (§ 26, § 27 WEG).
- Verwaltungsbeirat – optionales Kontrollorgan, unterstützt den Verwalter und die Versammlung (§ 29 WEG).
- Zuständigkeiten: Die WEG entscheidet über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug etc.), bauliche Veränderungen (§ 20 WEG), die Instandhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und den Wirtschaftsplan.
- Haftung: Die WEG haftet mit ihrem Verwaltungsvermögen für Verbindlichkeiten; daneben haften die einzelnen Eigentümer anteilig entsprechend ihrem Miteigentumsanteil für Gemeinschaftsschulden (§ 9a Abs. 4 WEG), was bei größeren Sanierungsvorhaben relevant werden kann.
Für die Maklerpraxis bedeutet dies: Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Höhe der Instandhaltungsrücklage, laufende Sonderumlagen und mögliche Beschlüsse über anstehende Sanierungen zentrale Informationspflichten gegenüber Kaufinteressenten.
Beispiel aus der Praxis
In einem Mehrfamilienhaus mit zwölf Eigentumswohnungen bilden alle Eigentümer gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese beschließt in der Eigentümerversammlung die Sanierung des Daches und erhebt dafür eine Sonderumlage von 5.000 Euro je Einheit. Der Beschluss bindet auch einen Eigentümer, der in der Versammlung fehlte oder dagegen gestimmt hat.