Teilungserklärung
Auch: Teilungsvertrag · Aufteilungsplan-Erklärung
Die Teilungserklärung ist die notariell beurkundete Grundlage, mit der ein Grundstückseigentümer sein Gebäude in einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufteilt und dadurch überhaupt erst Wohnungseigentum entstehen lässt. Sie legt fest, welche Räume Sondereigentum sind, was Gemeinschaftseigentum bleibt und welche Rechte und Pflichten die einzelnen Eigentümer haben.
Ausführliche Erklärung
Die Teilungserklärung ist das rechtliche Fundament jeder Eigentumswohnung. Ohne sie könnte ein Gebäude nicht in einzelne, selbstständig verkehrsfähige Einheiten (Wohnungseigentum, Teileigentum) zerlegt werden – ohne Teilungserklärung bliebe das gesamte Gebäude nur als Ganzes veräußerbar.
Rechtlich unterscheidet man zwei Wege der Begründung von Wohnungseigentum:
- Teilungserklärung nach § 8 WEG: Der bisherige Alleineigentümer teilt sein Grundstück durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum auf (typisch bei Bauträgern, die ein neues Gebäude von vornherein als Eigentumswohnungen verkaufen wollen).
- Teilungsvertrag nach § 3 WEG: Mehrere bereits vorhandene Miteigentümer eines Grundstücks vereinbaren vertraglich die Aufteilung in Wohnungseigentum.
Inhaltlich enthält die Teilungserklärung typischerweise:
- den Aufteilungsplan (von der Baubehörde abgestempelte Bauzeichnung, die Sondereigentum farblich von Gemeinschaftseigentum abgrenzt),
- die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde (Nachweis, dass die Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind, § 7 Abs. 4 WEG),
- die Zuordnung der Miteigentumsanteile zu den einzelnen Einheiten (meist nach Wertverhältnis oder Fläche),
- die Zweckbestimmung jeder Einheit (Wohnungseigentum oder Teileigentum),
- häufig kombiniert mit einer Gemeinschaftsordnung, die Stimmrechte, Kostenverteilung, Verwalterbestellung und Sondernutzungsrechte regelt.
Für den Makler ist die Teilungserklärung eine der wichtigsten Grundlagen jeder Wohnungsverkaufsberatung: Sie beantwortet zentrale Fragen wie den Kostenverteilerschlüssel, bestehende Sondernutzungsrechte, bauliche Veränderungsbeschränkungen und die Zulässigkeit gewerblicher Nutzung. Käufer sollten die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung vor Kaufabschluss immer vollständig einsehen und im Zweifel rechtlich prüfen lassen, da nachträgliche Änderungen meist nur mit Zustimmung aller oder einer qualifizierten Mehrheit der Eigentümer möglich sind (nach WEG-Reform 2020 erleichtert).
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen und teilt es vor Verkaufsbeginn durch notarielle Teilungserklärung in zwölf Miteigentumsanteile mit jeweils zugeordnetem Sondereigentum auf. Die Teilungserklärung legt fest, dass jeder Käufer automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird und definiert, welcher Tiefgaragenstellplatz per Sondernutzungsrecht zu welcher Wohnung gehört.