Gemeinschaftsordnung
Auch: GO
Die Gemeinschaftsordnung ist der vertragliche Teil der Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft. Sie regelt, wie die Wohnungseigentümer miteinander umgehen: Stimmrechte, Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte, Nutzungsbeschränkungen und organisatorische Fragen der Verwaltung.
Ausführliche Erklärung
Die Teilungserklärung besteht regelmäßig aus zwei Bestandteilen: der eigentlichen Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum (Realteilung nach § 8 WEG) und der Gemeinschaftsordnung als schuldrechtlicher bzw. teils dinglicher Vereinbarung nach § 10 WEG. Beide werden meist in einer Urkunde zusammengefasst, sind aber inhaltlich zu unterscheiden.
Typische Regelungsgegenstände der Gemeinschaftsordnung:
- Stimmrecht in der Eigentümerversammlung (Kopf-, Wert- oder Objektprinzip),
- Kostenverteilungsschlüssel für Betriebs- und Instandhaltungskosten (oft abweichend vom gesetzlichen Miteigentumsanteil-Schlüssel),
- Sondernutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums (Stellplätze, Gartenflächen, Kellerabteile),
- Nutzungsbeschränkungen (z. B. Verbot gewerblicher Nutzung, Tierhaltungsregeln, Vermietungsbeschränkungen),
- Verwalterbestellung und dessen Befugnisse,
- Instandhaltungsrücklage und deren Bewirtschaftung,
- Regelungen zur Öffnungsklausel, die spätere Änderungen mit qualifizierter Mehrheit statt Einstimmigkeit ermöglicht.
Für Makler ist die Gemeinschaftsordnung eine der wichtigsten Unterlagen bei jedem WEG-Verkauf, weil sie über die tatsächliche Kostenlast, Nutzungsfreiheit und etwaige Belastungen des Käufers entscheidet – oft weit über das hinaus, was das Grundbuch zeigt. Regelungen der Gemeinschaftsordnung binden auch künftige Erwerber, sofern sie im Grundbuch (Abteilung II) als Inhalt des Sondereigentums eingetragen bzw. in Bezug genommen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Vor Beurkundung sollte die aktuelle Gemeinschaftsordnung samt eventueller späterer Änderungsbeschlüsse eingesehen werden.
Beispiel aus der Praxis
In der Gemeinschaftsordnung einer Wohnanlage ist festgelegt, dass die Kosten der Aufzugswartung nur von den Eigentümern der oberen drei Stockwerke getragen werden, während Erdgeschosseigentümer davon befreit sind. Ein Kaufinteressent für eine Erdgeschosswohnung profitiert dadurch von geringeren Nebenkosten – eine Information, die der Makler aus der Gemeinschaftsordnung und nicht aus dem Grundbuch entnimmt.
Rechtsgrundlage
- § 10 WEG – Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, Grundlage der Gemeinschaftsordnung.
- § 5 WEG – Zusammenhang mit der Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- § 10 Abs. 3 WEG – Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern durch Eintragung im Grundbuch.