Sondernutzungsrecht
Auch: SNR
Ein Sondernutzungsrecht (SNR) gibt einem Wohnungseigentümer das Recht, einen bestimmten, eigentlich gemeinschaftlichen Grundstücks- oder Gebäudeteil allein zu nutzen – etwa einen Gartenanteil, einen Stellplatz oder einen Kellerraum. Das genutzte Objekt bleibt rechtlich Gemeinschaftseigentum, wird aber wirtschaftlich wie Sondereigentum behandelt.
Ausführliche Erklärung
Anders als Sondereigentum (das eigenständig im Grundbuch als Miteigentumsanteil mit zugeordnetem Sondereigentum ausgewiesen wird) bleibt die mit einem Sondernutzungsrecht belegte Fläche rechtlich Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums. Das Sondernutzungsrecht verschiebt lediglich das Nutzungsrecht, nicht das Eigentum: Der begünstigte Eigentümer darf die Fläche exklusiv nutzen, die übrigen Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen, bleiben aber (anteilig) Miteigentümer.
Typische Gegenstände von Sondernutzungsrechten:
- Gartenflächen bei Erdgeschosswohnungen,
- PKW-Stellplätze (Tiefgarage, Außenstellplatz),
- Kellerräume, Dachböden,
- Terrassen außerhalb des Sondereigentums.
Rechtliche Einordnung: Das Sondernutzungsrecht wird in der Regel bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung als Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet (§ 10 Abs. 1 WEG) und ist damit Bestandteil des Grundbuchinhalts der jeweiligen Wohnungsgrundbücher; es kann aber auch nachträglich durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer (notarielle Form, Grundbucheintragung erforderlich für Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern, § 10 Abs. 3 WEG) begründet werden.
Wichtig für Makler:
- Ein Sondernutzungsrecht ist kein eigenständiges Grundstück und kann grundsätzlich nicht getrennt vom Wohnungseigentum verkauft werden, an das es gekoppelt ist – es "klebt" am jeweiligen Sondereigentum.
- Für die mit dem Sondernutzungsrecht belegte Fläche bleibt der begünstigte Eigentümer regelmäßig zur Instandhaltung verpflichtet (je nach Gemeinschaftsordnung), auch wenn die Fläche formal Gemeinschaftseigentum bleibt.
- Beim Verkauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht (z. B. Stellplatz) muss dies im Kaufvertrag und Exposé klar benannt werden, da Käufer sonst irrtümlich von Sondereigentum ausgehen könnten.
- Änderungen von Sondernutzungsrechten bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller betroffenen bzw. aller Wohnungseigentümer (je nach Ausgestaltung in der Gemeinschaftsordnung), seit der WEG-Reform 2020 erleichtert durch Mehrheitsbeschlüsse in bestimmten Fällen.
Beispiel aus der Praxis
In einer Wohnungseigentumsanlage ist der Garten hinter dem Erdgeschoss laut Teilungserklärung mit einem Sondernutzungsrecht zugunsten der Erdgeschosswohnung belegt. Der Eigentümer der Erdgeschosswohnung darf den Garten exklusiv nutzen und gestalten, obwohl die Fläche formal weiterhin allen Eigentümern gemeinschaftlich gehört. Beim Verkauf der Wohnung geht das Sondernutzungsrecht automatisch auf den neuen Eigentümer über.
Rechtsgrundlage
- § 10 Abs. 1 WEG – Vereinbarungsfreiheit der Wohnungseigentümer; Grundlage für die Begründung von Sondernutzungsrechten in Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder durch spätere Vereinbarung.
- § 10 Abs. 3 WEG – Wirkung von Vereinbarungen (einschließlich Sondernutzungsrechten) gegenüber Rechtsnachfolgern bei Eintragung im Grundbuch.