Eigentümergemeinschaft
Auch: Wohnungseigentümergemeinschaft · WEG
Eigentümergemeinschaft ist die in der Praxis gebräuchliche Bezeichnung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) – den seit der WEG-Reform 2020 rechtsfähigen Verband aller Wohnungseigentümer einer Anlage, der die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als eigener Rechtsträger wahrnimmt.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff "Eigentümergemeinschaft" wird in Alltag und Maklerpraxis meist synonym zu den gesetzlichen Begriffen "Wohnungseigentümergemeinschaft" und "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)" verwendet, obwohl das Gesetz seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG, in Kraft seit 1.12.2020) den präzisen Begriff GdWE nutzt:
- Rechtsfähigkeit: Seit § 9a WEG ist die Eigentümergemeinschaft (GdWE) ausdrücklich rechtsfähig und damit Trägerin sämtlicher Rechte und Pflichten, die sich aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben – sie kann Verträge schließen, klagen und verklagt werden, unabhängig von den einzelnen Eigentümern.
- Abgrenzung zur Eigentümerversammlung: Die Eigentümergemeinschaft als Rechtsträger ist von der Eigentümerversammlung zu unterscheiden, die lediglich das Organ der Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft ist.
- Abgrenzung zur Bruchteilsgemeinschaft: Anders als eine allgemeine Miteigentümer- oder Bruchteilsgemeinschaft nach bürgerlichem Recht ist die Eigentümergemeinschaft im WEG-Sinn ein eigenständiger, rechtsfähiger Verband mit eigenem Verwaltungsvermögen (Instandhaltungsrücklage, laufende Konten), das vom Vermögen der einzelnen Eigentümer getrennt ist.
- Vertretung: Nach außen wird die Eigentümergemeinschaft durch den bestellten Verwalter vertreten; fehlt ein Verwalter, vertreten die Eigentümer gemeinschaftlich.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei Objektübergaben und Verkäufen sind Auskünfte über Beschlusslage, Rücklagenhöhe und laufende Rechtsstreitigkeiten regelmäßig beim Verwalter der Eigentümergemeinschaft anzufragen, da diese als Rechtsträgerin über das entsprechende Wissen und die Unterlagen verfügt.
Beispiel aus der Praxis
Die Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage mit 30 Einheiten beschließt über ihren Verwalter die Vergabe eines Sanierungsauftrags für die Fassade. Rechtlich handelt dabei nicht die einzelne Eigentümerin, sondern die Eigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband, der den Vertrag mit der Baufirma abschließt.