Eigentümergrundschuld
Auch: Eigentümerbriefgrundschuld
Eine Eigentümergrundschuld ist eine Grundschuld, bei der der Eigentümer des belasteten Grundstücks selbst als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist. Sie kann entweder von Anfang an bewusst zugunsten des Eigentümers bestellt werden oder kraft Gesetzes entstehen, wenn eine ursprünglich für einen Gläubiger bestellte Grundschuld an den Eigentümer zurückfällt.
Ausführliche Erklärung
Die Eigentümergrundschuld ist ein Sonderfall im Grundschuldrecht, der insbesondere im Zusammenhang mit dem Löschen und Wiederverwenden von Grundpfandrechten praxisrelevant ist. Für Makler ist das Verständnis wichtig, weil im Grundbuch eingetragene Eigentümergrundschulden Auswirkungen auf die Beleihbarkeit und die Kaufabwicklung haben können.
Entstehungsformen:
- Bewusste Bestellung ("Vorratsgrundschuld"): Ein Eigentümer lässt eine Grundschuld zu eigenen Gunsten eintragen, um sich einen Rangplatz im Grundbuch für eine spätere Beleihung zu sichern, ohne bereits einen konkreten Kreditgeber zu haben.
- Gesetzlicher Übergang (§ 1163 Abs. 1 Satz 2, § 1177 BGB): Erlischt die durch eine Grundschuld gesicherte Forderung (etwa weil ein Darlehen vollständig zurückgezahlt wird), ohne dass die Grundschuld gelöscht wird, wandelt sie sich automatisch in eine Eigentümergrundschuld um – der Eigentümer wird selbst Inhaber des Rechts.
- Praktische Nutzung – Rangreservierung: Eine Eigentümergrundschuld sichert dem Eigentümer einen bestimmten Rang im Grundbuch, den er später an einen neuen Kreditgeber abtreten kann, ohne dass sich die Rangfolge zulasten anderer Grundpfandrechte verschiebt (siehe Nachbeleihung).
- Löschung vs. Fortbestand: Nach vollständiger Darlehensrückzahlung entscheidet der Eigentümer, ob er die zur Eigentümergrundschuld gewordene Grundschuld löschen lässt oder für künftige Finanzierungen bestehen lässt.
- Praxisrelevanz beim Immobilienverkauf: Vor einem Verkauf sollte geprüft werden, ob im Grundbuch noch Eigentümergrundschulden bestehen – diese müssen im Kaufvertrag entsprechend behandelt werden (Löschung, Übernahme oder Abtretung an die finanzierende Bank des Käufers).
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer hat sein Bankdarlehen vollständig zurückgezahlt, die zur Sicherung bestellte Grundschuld über 200.000 Euro wurde jedoch nicht gelöscht. Sie wandelt sich automatisch in eine Eigentümergrundschuld um. Beim späteren Verkauf der Immobilie kann diese Grundschuld entweder gelöscht oder – gegen entsprechende Vergütung – an die Bank des neuen Käufers abgetreten werden, um dem Käufer einen günstigen Rangplatz zu sichern.
Rechtsgrundlage
- § 1163 BGB – Regelt den Übergang einer Grundschuld auf den Eigentümer bei Erlöschen der gesicherten Forderung bzw. bei Nichtvalutierung.
- § 1177 BGB – Ergänzende Vorschrift zur Eigentümergrundschuld bei Zusammentreffen von Eigentum und Grundschuld in einer Person.
- § 1196 BGB – Sonderregelung zur eigens zugunsten des Eigentümers bestellten Grundschuld.