Buchgrundschuld
Auch: Grundschuld ohne Brief
Die Buchgrundschuld ist eine Grundschuld ohne Grundschuldbrief. Ihr Bestand und ihre Übertragung ergeben sich ausschließlich aus dem Grundbuch, ohne dass eine zusätzliche Urkunde ausgestellt wird.
Ausführliche Erklärung
Nach § 1116 Abs. 2 BGB kann die Erteilung eines Grundschuldbriefs ausdrücklich ausgeschlossen werden – in diesem Fall entsteht eine Buchgrundschuld. In der Bankenpraxis ist dies mittlerweile der Regelfall:
- Eintragung: Die Buchgrundschuld entsteht durch Einigung (§ 873 BGB) und Eintragung im Grundbuch, ohne dass ein Brief ausgestellt wird. Im Grundbuch findet sich der ausdrückliche Vermerk "Brief ausgeschlossen".
- Übertragung: Jede Abtretung einer Buchgrundschuld muss im Grundbuch eingetragen werden, damit sie gegenüber Dritten wirksam wird bzw. der neue Gläubiger im Grundbuch als Berechtigter erscheint. Anders als bei der Briefgrundschuld genügt die formlose Abtretungserklärung mit Übergabe der Urkunde nicht.
- Vorteile für Kreditinstitute: Kein Verlustrisiko einer Urkunde, geringerer Verwaltungsaufwand, schnellere und transparente Nachverfolgung im Grundbuch. Deshalb verlangen die meisten finanzierenden Banken heute standardmäßig die Bestellung einer Buchgrundschuld.
- Praxisrelevanz beim Verkauf: Soll eine Immobilie lastenfrei übertragen werden, benötigt der Notar von der Bank lediglich eine Löschungsbewilligung – ohne Brief, da keiner existiert. Dies vereinfacht und beschleunigt die Abwicklung gegenüber der Briefgrundschuld, bei der zusätzlich die Originalurkunde vorgelegt werden muss.
- Kosten: Der Verzicht auf den Brief spart in der Regel eine Gebühr beim Grundbuchamt, da die Ausstellung und spätere Kraftloserklärung des Briefs entfällt.
Für Makler bedeutet dies: Bei der Prüfung eines aktuellen Grundbuchauszugs im Rahmen der Objektaufnahme lohnt sich ein Blick auf Abteilung III – ist dort "Brief ausgeschlossen" vermerkt, handelt es sich um eine Buchgrundschuld, was die spätere lastenfreie Löschung in der Regel unkomplizierter macht.
Beispiel aus der Praxis
Eine Bank finanziert den Kauf eines Einfamilienhauses und lässt zu ihren Gunsten eine Buchgrundschuld über 300.000 Euro eintragen, ausdrücklich ohne Brief. Beim späteren Verkauf des Hauses genügt der Bank eine schriftliche Löschungsbewilligung an das Grundbuchamt, um die Belastung zu löschen – ein Grundschuldbrief muss nicht vorgelegt werden.
Rechtsgrundlage
- § 1116 Abs. 2 BGB – Ermöglicht den Ausschluss der Brieferteilung, wodurch eine Buchgrundschuld entsteht.
- § 1192 BGB – Verweist für die Grundschuld auf die entsprechend anwendbaren Hypothekenvorschriften.
- § 873 BGB – Erfordernis von Einigung und Eintragung für die Bestellung dinglicher Rechte an Grundstücken.