Teilungsgenehmigung
Auch: Grundstücksteilungsgenehmigung
Die Teilungsgenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Grundstück real zu teilen, also im Grundbuch als zwei oder mehr eigenständige Flurstücke zu führen. Früher bundesweit die Regel, ist sie heute die Ausnahme und gilt vor allem noch in Sanierungsgebieten, Erhaltungssatzungsgebieten und punktuell nach Landesrecht.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist wichtig zu wissen, dass die allgemeine Teilungsgenehmigungspflicht nach § 19 BauGB (früher § 19 BBauG) im Regelfall abgeschafft wurde: Grundstücke können grundsätzlich frei geteilt werden, ohne dass die Bauaufsichtsbehörde zustimmen muss. Eine Genehmigungspflicht besteht aber weiterhin in besonderen Konstellationen:
- Sanierungsgebiete (§ 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB): Die Teilung eines Grundstücks ist dort genehmigungspflichtig, um die städtebauliche Sanierung nicht zu unterlaufen.
- Gebiete mit Vorkaufsrecht oder besonderen städtebaulichen Sicherungsinstrumenten: Teilungen können der Kontrolle der Gemeinde unterliegen, um Fehlentwicklungen zu verhindern. (Die Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB selbst erfasst dagegen nur bauliche Maßnahmen sowie die Begründung von Wohnungs-/Teileigentum, nicht die reine Grundstücksteilung.)
- Landesrecht: Einzelne Bundesländer sehen in ihren Bauordnungen ergänzend eine Anzeige- oder Genehmigungspflicht für die Teilung von Grundstücken vor, insbesondere wenn dadurch baurechtswidrige Zustände (z. B. Verletzung von Abstandsflächen oder Erschließung) entstehen könnten.
Für die Maklerpraxis heißt das: Bei der Veräußerung eines Grundstücksteils (z. B. Verkauf der hinteren Gartenfläche als separates Baugrundstück) muss frühzeitig geprüft werden, ob eine Genehmigungspflicht besteht und ob die Teilung katastertechnisch und baurechtlich (Erschließung, Abstandsflächen, Zufahrt) überhaupt zulässig ist. Ohne erforderliche Genehmigung kann die Teilung grundbuchrechtlich blockiert werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer möchte sein großes Gartengrundstück in einem Sanierungsgebiet teilen, um die hintere Teilfläche separat zu verkaufen. Da das Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, muss er vor der Teilung eine Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB bei der Gemeinde einholen – ohne diese wird die Teilung im Grundbuch nicht vollzogen.
Rechtsgrundlage
- § 19 BauGB – definiert die Teilung von Grundstücken und bestimmt, dass dadurch im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine den Festsetzungen widersprechenden Verhältnisse entstehen dürfen; eine eigenständige, allgemeine Genehmigungspflicht enthält die Norm in ihrer heutigen Fassung nicht mehr.
- § 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB – Genehmigungspflicht der Teilung in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten.
- Landesbauordnungen – ergänzende Anzeige- oder Genehmigungspflichten je nach Bundesland.