Sanierungsgebiet

Rechtsgrundlage sind die §§ 136 ff. BauGB zum "besonderen Städtebaurecht". Voraussetzung für die Festlegung ist die vorherige Feststellung städtebaulicher Missstände in einer vorbereitenden Untersuchung (§ 141 BauGB), die die Notwendigkeit und Zielsetzung der Sanierung begründet. Auf dieser Grundlage beschließt die Gemeinde die Sanierungssatzung (§ 142 BauGB), mit der das Sanierungsgebiet förmlich festgelegt wird.

Innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelten besondere Regelungen, die für Makler hohe Praxisrelevanz haben:

• Genehmigungsvorbehalt (§ 144 BauGB): Rechtsvorgänge wie Grundstücksverkäufe, die Bestellung bestimmter dinglicher Rechte, sowie Vorhaben und wesentliche bauliche Veränderungen bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde.
• Besonderes Vorkaufsrecht der Gemeinde (§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB): Die Gemeinde kann beim Verkauf von Grundstücken im Sanierungsgebiet ihr Vorkaufsrecht ausüben.
• Ausgleichsbetrag (§ 154 BauGB): Eigentümer müssen nach Abschluss der Sanierung einen Ausgleichsbetrag zahlen, der der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung entspricht.
• Sanierungsvermerk (§ 143 Abs. 2 BauGB): Die Lage im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet wird im Grundbuch vermerkt.

Für den Makler bedeutet dies: Beim Verkauf von Immobilien in einem Sanierungsgebiet müssen Käufer über den Genehmigungsvorbehalt, das gemeindliche Vorkaufsrecht und die (oft noch nicht bezifferte) Ausgleichsbetragspflicht aufgeklärt werden – beides kann den Kaufprozess verzögern und den tatsächlichen wirtschaftlichen Wert des Grundstücks beeinflussen.

Eine Gemeinde stellt in einem historischen Altstadtquartier erhebliche städtebauliche Missstände fest (überalterte Bausubstanz, unzureichende Erschließung) und legt das Gebiet nach vorbereitender Untersuchung durch Sanierungssatzung förmlich als Sanierungsgebiet fest. Ein Eigentümer, der dort ein Haus verkaufen möchte, benötigt für den Kaufvertrag die sanierungsrechtliche Genehmigung der Gemeinde nach § 144 BauGB.