Vereinigungsbaulast

Baurechtliche Anforderungen wie Grundflächenzahl, Abstandsflächen oder die Zahl zulässiger Stellplätze werden grundsätzlich grundstücksbezogen ermittelt. Reicht ein einzelnes Flurstück dafür nicht aus, kann die Vereinigungsbaulast helfen:

• Zweck: Sie ermöglicht es, ein Bauvorhaben zu realisieren, das die baurechtlichen Voraussetzungen (z. B. zulässige Grundfläche, erforderliche Abstandsflächen oder Stellplatzzahl) nur erfüllt, wenn mehrere Flurstücke gemeinsam als ein Baugrundstück gewertet werden – ohne dass die Grundstücke tatsächlich im Grundbuch vereinigt werden müssen.
• Bindungswirkung: Anders als eine Grundbuchvereinigung ist die Vereinigungsbaulast eine rein öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Sie wird im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingetragen und bindet auch Rechtsnachfolger (spätere Käufer) der beteiligten Grundstücke.
• Folgen für einzelne Verkäufe: Verkauft ein Eigentümer nur eines von mehreren durch Vereinigungsbaulast verbundenen Grundstücken, bleibt die Baulast bestehen und schränkt die eigenständige Bebaubarkeit dieses Teilgrundstücks unter Umständen erheblich ein.
• Praxisrelevanz für Makler: Vor dem Verkauf eines Grundstücks, das Teil einer solchen Baulasten-Konstellation ist, muss zwingend das Baulastenverzeichnis eingesehen werden. Käufer müssen darüber aufgeklärt werden, dass eine getrennte bauliche Nutzung oder ein separater Verkauf der Teilfläche baurechtlich eingeschränkt sein kann.

Ein Bauherr möchte auf zwei benachbarten, ihm gehörenden Flurstücken ein größeres Mehrfamilienhaus errichten, dessen zulässige Grundfläche und Stellplatzzahl nur bei gemeinsamer Betrachtung beider Grundstücke erreicht wird. Er lässt eine Vereinigungsbaulast ins Baulastenverzeichnis eintragen, sodass die Bauaufsichtsbehörde beide Flurstücke als ein Baugrundstück behandelt.