Teilungsvermessung
Auch: Teilungsmessung · Grenzvermessung bei Teilung
Die Teilungsvermessung ist die von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) oder dem Katasteramt durchgeführte Vermessung, mit der ein bestehendes Grundstück (Flurstück) in mehrere neue, eigenständige Flurstücke geteilt wird. Erst nach dieser Vermessung können die Teilflächen einzeln im Grundbuch geführt und verkauft werden.
Ausführliche Erklärung
Die Teilungsvermessung ist der technische Kernschritt jeder Grundstücksteilung (Parzellierung). Der typische Ablauf:
1. Antrag und Planung: Der Eigentümer beauftragt einen ÖbVI oder das Katasteramt mit der Teilung; parallel wird geprüft, ob eine kommunale Teilungsgenehmigung erforderlich ist (Landesrecht, ggf. bei Außenbereich oder besonderen Satzungen) und ob planungsrechtliche Vorgaben (Bebauungsplan, § 19 BauGB) eingehalten werden.
2. Örtliche Vermessung: Mittels Tachymeter oder GNSS werden die neuen Grenzpunkte, ausgehend von amtlichen Polygonpunkten, eingemessen und mit Grenzmarken (i. d. R. Grenzsteine oder -bolzen) dauerhaft vor Ort gekennzeichnet.
3. Grenzverhandlung/Abmarkung: Die Eigentümer der betroffenen und angrenzenden Grundstücke werden zur Feststellung und Abmarkung der neuen Grenzen hinzugezogen; Einwände können hier vorgebracht werden.
4. Fortführung im Kataster: Die neuen Flurstücke werden mit eigenen Flurstücksnummern im ALKIS fortgeführt und die Liegenschaftskarte aktualisiert.
5. Grundbuchvollzug: Auf Basis der Katasterfortführung erfolgt die Anlage neuer Grundbuchblätter bzw. die Abschreibung im Grundbuch (§ 2 Abs. 3 GBO), womit die Teilflächen rechtlich eigenständig verkehrsfähig werden.
Für den Makler ist wichtig zu wissen, dass zwischen Beauftragung und rechtlicher Wirksamkeit der Teilung oft mehrere Monate vergehen können (abhängig von Auslastung der Vermessungsbüros und Katasterämter). Bei Verkäufen "vom Reißbrett" wird deshalb häufig eine vertragliche Regelung getroffen, wonach der Kaufvertrag auf den noch zu vermessenden Teil gemäß beigefügtem Lageplan Bezug nimmt und die endgültige Auflassung erst nach Vorliegen der Katasterfortführung erfolgt. Die Kosten der Teilungsvermessung trägt in der Regel der Verkäufer bzw. Veranlasser der Teilung, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer möchte sein 1.500 m² großes Grundstück in zwei Bauparzellen teilen und einen Teil verkaufen. Er beauftragt einen ÖbVI mit der Teilungsvermessung. Nach Abstimmung mit dem Bauamt, Vermessung vor Ort und Fortführung im Kataster entstehen zwei eigenständige Flurstücke mit jeweils eigener Flurstücksnummer, die anschließend einzeln im Grundbuch geführt werden können.
Rechtsgrundlage
- Landesvermessungsgesetze / Vermessungsordnungen der Länder – regeln die Zuständigkeit und Durchführung der Teilungsvermessung durch ÖbVI oder Katasterbehörden.
- § 19 BauGB – Teilung von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.
- § 2 Abs. 3 GBO – Ein Grundstücksteil darf im Grundbuch nur abgeschrieben werden, wenn er im amtlichen Verzeichnis (Liegenschaftskataster) unter einer eigenen Flurstücksnummer geführt wird – Voraussetzung dafür ist die vorherige Teilungsvermessung und Katasterfortführung.