Restfläche
Auch: Splitterfläche · Reststück · Restgrundstück
Als Restfläche (auch Splitterfläche) bezeichnet man eine bei Grundstücksteilungen, Straßenbaumaßnahmen oder Grenzbereinigungen übrig gebliebene Fläche, die wegen ihrer geringen Größe, ungünstigen Form oder fehlenden Erschließung wirtschaftlich kaum selbstständig nutzbar ist.
Ausführliche Erklärung
Restflächen entstehen typischerweise in folgenden Konstellationen:
- Nach Parzellierung: Wird ein größeres Grundstück in Bauparzellen aufgeteilt, bleibt manchmal ein unregelmäßig geschnittenes Reststück übrig, das für eine eigenständige Bebauung zu klein oder ungünstig geschnitten ist.
- Straßen- und Wegebau: Beim Ausbau öffentlicher Straßen oder bei Grunderwerb für Infrastrukturvorhaben (z. B. Bahntrassen, Autobahnen) verbleiben oft schmale Streifen zwischen neuer Trasse und Altbestand.
- Grenzregulierung: Bei einer Grenzbereinigung zwischen Nachbargrundstücken kann eine kleine, isolierte Restfläche entstehen, die keinem der beiden Grundstücke sinnvoll zugeordnet werden kann.
Für den Makler und die Wertermittlung ist die Restfläche relevant, weil sie:
- häufig deutlich unter dem üblichen Bodenrichtwert vermarktet wird, da eine eigenständige Bebauung meist ausgeschlossen und die Nutzung auf Garten-, Stellplatz- oder Zufahrtsflächen beschränkt ist,
- oft an den angrenzenden Eigentümer verkauft wird, um dessen Grundstück zu arrondieren (Rechtsinstrument: freihändiger Verkauf, ggf. mit Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 BauGB),
- steuerlich und grunderwerbsteuerlich wie jede andere Grundstücksübertragung behandelt wird, auch wenn der wirtschaftliche Wert gering ist,
- bei öffentlichen Infrastrukturprojekten teils im Rahmen eines Bodenordnungsverfahrens (Umlegung, § 45 ff. BauGB) neu zugeordnet werden kann, um Restflächen zu vermeiden.
Praxishinweis: Bei der Objektbewertung sollte der Makler prüfen, ob eine Restfläche als eigenständiges Flurstück im Grundbuch geführt wird oder Teil eines größeren Grundstücks ist – dies beeinflusst maßgeblich die Verkehrsfähigkeit.
Beispiel aus der Praxis
Nach dem Ausbau einer Landstraße verbleibt zwischen der neuen Fahrbahn und einem angrenzenden Wohngrundstück ein 40 m² großer, dreieckiger Grundstücksstreifen. Da dieser für sich genommen nicht bebaubar ist, bietet die Straßenbaubehörde ihn dem angrenzenden Eigentümer zum Kauf an, der ihn seinem Garten zuschlägt.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die rechtliche Behandlung von Restflächen richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften des Grundstücksrechts (BGB, GBO) sowie – bei Zuordnung im Rahmen öffentlicher Planungen – nach den Umlegungsvorschriften der §§ 45 ff. BauGB.