Parzellierung
Auch: Grundstücksteilung · Parzellenbildung
Parzellierung bezeichnet die Aufteilung eines Grundstücks in mehrere selbstständige Teilflächen (Parzellen bzw. Flurstücke), die jeweils eigenständig verkauft, bebaut oder genutzt werden können. Sie ist ein zentrales Instrument bei der Erschließung von Bauland und der Aufteilung großer Immobilien.
Ausführliche Erklärung
Umgangssprachlich wird "Parzelle" oft synonym mit dem amtlichen Begriff "Flurstück" verwendet. Die Parzellierung selbst ist der Vorgang, bei dem eine bestehende größere Fläche in kleinere, eigenständig grundbuchfähige Einheiten aufgeteilt wird. Für den Makler ist dabei folgender Ablauf relevant:
1. Planungsrechtliche Prüfung: Vor der Teilung wird geklärt, ob die geplanten Parzellen bebaubar sind (Bebauungsplan, § 34 BauGB bei unbeplanten Innenbereichen) und ob eine Teilungsgenehmigung erforderlich ist (in manchen Gemeinden nach Landesrecht, z. B. bei Außenbereichsflächen).
2. Teilungsvermessung: Ein Vermessungsingenieur (ÖbVI) oder das Katasteramt führt die Grenzfeststellung und -vermessung durch und legt die neuen Flurstücksgrenzen fest.
3. Fortführung im Kataster: Die neuen Parzellen erhalten eigene Flurstücksnummern und werden im ALKIS (Amtliches Liegenschaftskataster-Informationssystem) fortgeführt.
4. Grundbuchvollzug: Erst mit der Anlage eigener Grundbuchblätter (oder Abschreibung) für die neuen Flurstücke sind diese eigenständig veräußerbar und belastbar (§ 7 Abs. 1 GBO – Abschreibung eines Grundstücksteils als selbständiges Grundstück).
Praxisrelevanz für den Makler: Bei Verkäufen "vom Reißbrett" (z. B. Bauträgerprojekte mit mehreren Baugrundstücken) ist die Parzellierung oft noch nicht vollzogen; der Kaufvertrag muss dann auf einen noch zu vermessenden Teil Bezug nehmen ("Verkauf nach Maßgabe eines Teilungsplans"). Zudem kann bei der Teilung eine wirtschaftlich kaum nutzbare Restfläche entstehen, die gesondert zu betrachten ist (siehe verwandte Begriffe). Auch das Vorkaufsrecht der Gemeinde (§ 24 BauGB) kann bei Parzellierungen im Innenbereich relevant werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstückseigentümer lässt sein 2.000 m² großes Gartengrundstück in zwei Bauparzellen zu je 1.000 m² teilen, um eine Hälfte an einen Bauträger zu verkaufen. Nach der Teilungsvermessung durch einen ÖbVI und der Fortführung im Kataster erhält jede Parzelle eine eigene Flurstücksnummer und ein eigenes Grundbuchblatt.
Rechtsgrundlage
- § 19 BauGB – Regelt die Teilung von Grundstücken im Zusammenhang mit Bebauungsplänen.
- § 7 Abs. 1 GBO – Ein Grundstücksteil, der mit einem Recht belastet werden soll, ist vom Grundstück abzuschreiben und als selbständiges Grundstück einzutragen; Grundlage für die grundbuchmäßige Verselbständigung neuer Parzellen.
- Landesvermessungsgesetze / Vermessungsordnungen – Regeln die technische Durchführung der Teilungsvermessung durch ÖbVI oder Katasterämter.
- Ggf. gemeindliche Teilungsgenehmigungsvorbehalte nach Landesrecht.