Teilung der Maklerprovision
Auch: Provisionsteilung allgemein · Courtageteilung
Mit "Teilung der Maklerprovision" ist im weiteren Sinne jede Aufspaltung der Maklercourtage gemeint, die dazu führt, dass nicht eine Partei die volle Provision an einen einzigen Makler zahlt. Praktisch gibt es dafür zwei ganz unterschiedliche Ausprägungen: die gesetzlich angeordnete Teilung zwischen Käufer und Verkäufer beim Wohnimmobilienkauf und die freiwillige Teilung zwischen zwei kooperierenden Maklern.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff wird in der Praxis uneinheitlich verwendet und sollte daher in zwei Bedeutungsebenen auseinandergehalten werden:
1. Gesetzliche Teilung zwischen Käufer und Verkäufer (vertikale Teilung): Seit dem 23. Dezember 2020 schreiben §§ 656c, 656d BGB für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher vor, dass die Maklerprovision im Ergebnis hälftig auf Käufer und Verkäufer verteilt werden muss, wenn beide Seiten überhaupt zur Zahlung herangezogen werden. Wird der Makler für beide Parteien tätig, müssen beide in gleicher Höhe verpflichtet werden (§ 656c Abs. 1 BGB); beauftragt nur eine Partei den Makler und soll die andere einen Anteil erstatten, darf dieser Anteil den des Auftraggebers nicht übersteigen und wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seinen Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB). Abweichende Vereinbarungen zulasten dieser Regel sind unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB). Dieser Aspekt wird ausführlich unter Käuferprovisionsteilung und Provisionsteilung (Kauf) behandelt.
2. Vertragliche Teilung zwischen zwei Maklern (horizontale Teilung): Unabhängig von der gesetzlichen Regelung teilen sich in der Praxis häufig zwei kooperierende Maklerbüros die Gesamtprovision, etwa wenn ein Anbietermakler das Objekt im Bestand hat und ein Suchmakler den passenden Interessenten einbringt. Diese Aufteilung betrifft ausschließlich das Innenverhältnis der Makler zueinander und wird durch eine gesonderte Provisionsteilungsvereinbarung geregelt; der Kunde bleibt davon unberührt, da sein Provisionsanspruch gegenüber "seinem" Makler nach § 652 BGB unverändert bleibt.
Für Makler ist die begriffliche Trennung wichtig: Wer von "Teilung der Maklerprovision" spricht, sollte klarstellen, ob die zwingende gesetzliche Käufer-Verkäufer-Teilung oder die freiwillige Kooperationsteilung zwischen zwei Maklern gemeint ist – die Rechtsfolgen bei einem Verstoß unterscheiden sich erheblich: Im ersten Fall droht die Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung mit der benachteiligten Partei, im zweiten Fall handelt es sich um einen gewöhnlichen Streit über eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen zwei Gewerbetreibenden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermarktet eine Eigentumswohnung im Alleinauftrag der Verkäuferin und ist zugleich für den Käufer tätig (Doppeltätigkeit). Nach § 656c BGB müssen beide je 3,57 % Provision zahlen – die gesetzliche Teilung. Zusätzlich hat der Makler den Käufer über einen befreundeten Kollegen vermittelt bekommen und gibt diesem intern 20 % seiner Provision als Kooperationsanteil ab – die vertragliche Teilung zwischen zwei Maklern.
Rechtsgrundlage
- § 656c BGB – Zwingende hälftige Teilung der Provision bei Doppeltätigkeit des Maklers beim Wohnimmobilienkauf durch Verbraucher.
- § 656d BGB – Grenzen der Provisionsweitergabe bei einseitiger Beauftragung.
- § 652 BGB – Grundnorm des Provisionsanspruchs gegenüber dem Kunden, unberührt von internen Teilungsabsprachen zwischen Maklern.