Käuferprovisionsteilung
Die Käuferprovisionsteilung bezeichnet die gesetzliche Regel, dass bei Beauftragung des Maklers durch beide Parteien (Verkäufer und Käufer) oder bei Doppeltätigkeit die Maklerprovision hälftig zwischen beiden zu tragen ist. Seit Einführung des § 656c BGB im Dezember 2020 ist dies beim Kauf von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen zwingend vorgeschrieben.
Ausführliche Erklärung
Vor der Reform 2020 war es in vielen Bundesländern üblich, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision allein trägt, obwohl der Makler faktisch im Auftrag des Verkäufers tätig wurde ("Bestellerprinzip" existierte bis dahin nur bei Vermietungen). Der Gesetzgeber wollte diese Schieflage beheben und führte mit § 656c BGB eine Teilungspflicht für den Immobilienkauf ein.
Kernregelungen für den Makler:
- Anwendungsbereich: Gilt für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (nicht für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder unbebaute Grundstücke ohne Wohnnutzungsabsicht).
- Doppeltätigkeit (Makler für beide Seiten): Käufer und Verkäufer müssen die Provision in gleicher Höhe tragen (§ 656c Abs. 1 BGB). Eine Klausel, die eine ungleiche Verteilung vorsieht, ist unwirksam.
- Einseitige Beauftragung mit Weiterbelastung (§ 656d BGB): Beauftragt nur eine Partei den Makler, darf die Provision teilweise auf die andere Partei umgelegt werden – aber auch hier höchstens zur Hälfte, und der Käuferanteil darf erst fällig werden, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat (Zug-um-Zug-Prinzip).
- Nachweispflicht: Der Makler muss dem Käufer den Zahlungsnachweis des Verkäuferanteils vorlegen, bevor der Käuferanteil fällig wird – ein häufiger Stolperstein in der Praxis, der in Notarverträgen und Provisionsvereinbarungen sauber dokumentiert werden muss.
- Umgehungsverbot: Vereinbarungen, die die hälftige Teilung faktisch aushebeln (z. B. überhöhte "Marketingpauschalen" nur für den Verkäufer, während der Käufer die volle Provision zahlt), sind nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam.
Für Makler bedeutet dies in der Praxis meist ein Geschäftsmodell mit Innenprovision vom Verkäufer plus hälftiger Außenprovision vom Käufer, oder eine reine Verkäufercourtage mit interner Verrechnung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermarktet ein Einfamilienhaus im Alleinauftrag des Verkäufers und findet einen Käufer, der zuvor keinen eigenen Maklervertrag abgeschlossen hatte. Die vereinbarte Gesamtprovision beträgt 7,14 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises. Nach § 656d BGB darf der Makler höchstens 3,57 % vom Käufer verlangen – und erst, nachdem der Verkäufer nachweislich seine 3,57 % gezahlt hat.
Rechtsgrundlage
- § 656c BGB – Teilungspflicht bei Maklertätigkeit für beide Parteien (Doppeltätigkeit).
- § 656d BGB – Regeln zur Umlage der Provision bei einseitiger Beauftragung, inkl. Zug-um-Zug-Fälligkeit.
- Beide Normen gelten seit dem 23.12.2020 und sind zwingendes Recht (nicht abdingbar zulasten des Käufers).