Innenprovision
Auch: versteckte Maklerprovision · Verkäuferprovision im Kaufpreis
Bei der Innenprovision wird die Maklercourtage nicht separat vom Käufer ausgewiesen, sondern vom Verkäufer intern in den Kaufpreis eingerechnet und aus dem Verkaufserlös an den Makler gezahlt. Für den Käufer erscheint der Kaufpreis dadurch "provisionsfrei", obwohl er wirtschaftlich über den erhöhten Kaufpreis mittelbar an den Kosten beteiligt ist.
Ausführliche Erklärung
Die Innenprovision ist rechtlich und wirtschaftlich von der Außenprovision (offen ausgewiesene Käuferprovision) zu unterscheiden. Bei der Innenprovision beauftragt der Verkäufer den Makler, kalkuliert dessen Honorar aber von vornherein in den geforderten Kaufpreis ein – der Käufer zahlt formal nur den Kaufpreis, in dem die Provision "versteckt" ist.
Für Makler wesentliche Punkte:
- Transparenzpflicht: Wettbewerbsrechtlich (§ 5 UWG, Irreführungsverbot) und aus Beratungspflichten heraus muss vermieden werden, dass durch die Bezeichnung "provisionsfrei" ein falscher Eindruck über die Kaufpreisgestaltung entsteht. Eine verdeckte Einpreisung ohne jede Kenntlichmachung kann als irreführend gewertet werden, insbesondere wenn ausdrücklich mit "keine Käuferprovision" geworben wird, während der Kaufpreis erkennbar über dem Marktniveau liegt.
- Auswirkung auf die Grunderwerbsteuer: Da die Innenprovision Teil des Kaufpreises ist, erhöht sie die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer – anders als bei separat ausgewiesenen, nicht der Steuer unterliegenden Positionen (z. B. bestimmtes Inventar). Der Käufer zahlt also über die höhere Steuer indirekt mit.
- Verhältnis zu §§ 656c, 656d BGB: Die seit Dezember 2020 geltenden Regelungen zur hälftigen Provisionsteilung bei Vermittlung von Kauf oder Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher betreffen primär Fälle, in denen der Makler von beiden Seiten Provision verlangt (§ 656c BGB) oder nur eine Partei einen Maklervertrag geschlossen hat, die andere aber ebenfalls zur Zahlung herangezogen werden soll (§ 656d BGB). Bei einer reinen Innenprovision, die ausschließlich vom Verkäufer geschuldet wird und bei der der Käufer zu keiner eigenen Provisionszahlung herangezogen wird, sind §§ 656c, 656d BGB grundsätzlich nicht einschlägig – Vorsicht ist jedoch geboten, wenn die Innenprovision genutzt wird, um die Teilungsregel faktisch zu umgehen (z. B. durch Kopplungsgeschäfte oder verdeckte Käuferbeteiligung).
- Finanzierungspraxis: Banken kalkulieren die Beleihung meist auf Basis des Kaufpreises abzüglich eines Sicherheitsabschlags; eine überhöhte, provisionsbedingte Kaufpreisbildung kann daher zu Beleihungsproblemen führen, wenn der tatsächliche Marktwert niedriger liegt.
Makler sollten Innenprovisionsmodelle nur mit klarer interner Dokumentation und unter Beachtung der Transparenzanforderungen einsetzen, um wettbewerbs- und zivilrechtliche Risiken zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer möchte netto 400.000 Euro für sein Haus erzielen. Der Makler vereinbart mit ihm eine Innenprovision von 20.000 Euro und setzt den Angebotspreis auf 420.000 Euro fest, den er als "käuferprovisionsfrei" bewirbt. Der Käufer zahlt formal keine gesonderte Maklerprovision, trägt die Kosten aber über den höheren Kaufpreis – und über die entsprechend höhere Grunderwerbsteuer.
Rechtsgrundlage
- § 656c BGB – Regelt die hälftige Provisionsteilung, wenn der Makler bei Wohnimmobilien für beide Vertragsparteien tätig wird; bei reiner, ausschließlich verkäuferseitiger Innenprovision meist nicht unmittelbar anwendbar, aber bei Umgehungskonstruktionen zu prüfen.
- § 656d BGB – Regelt den Fall, dass nur eine Partei einen Maklervertrag abgeschlossen hat, die andere Partei aber ebenfalls zur Zahlung herangezogen werden soll: Sie darf höchstens in gleicher Höhe verpflichtet werden wie die vertragsschließende Partei.
- § 5 UWG – Irreführungsverbot; relevant bei Werbung mit "provisionsfrei", obwohl die Provision im Kaufpreis einkalkuliert ist.