Bestellerprinzip
Auch: Bestellerprinzip Miete · Bestellerprinzip Mietwohnung
Das Bestellerprinzip regelt seit 2015 die Verteilung der Maklerprovision bei der Vermittlung von Mietwohnungen: Es zahlt derjenige, der den Makler beauftragt hat – in der Praxis fast immer der Vermieter, da Mietinteressenten den Makler in aller Regel nicht selbst beauftragen. Beim Immobilienkauf gilt seit 2020 eine ähnliche, aber differenziertere Regelung zur Provisionsteilung.
Ausführliche Erklärung
Das Bestellerprinzip wurde mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 eingeführt und hat den Wohnungsvermittlungsmarkt grundlegend verändert.
Regelung bei Mietwohnungen (§ 2 Abs. 1a WoVermittG): Der Wohnungssuchende (Mietinteressent) darf zur Zahlung der Maklerprovision nur verpflichtet werden, wenn er den Makler auch tatsächlich mit der Suche beauftragt hat, bevor der Makler dem Vermieter das Objekt anbietet. Da in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle der Vermieter den Makler mit der Vermietung beauftragt (und nicht umgekehrt der Mieter mit der Suche), trägt in der Praxis nahezu immer der Vermieter die Provision. Diese Regelung hat den Effekt, dass Vermieter Maklerkosten seither als Werbungskosten in ihrer Vermietungskalkulation berücksichtigen müssen und der Vermittlungsmarkt für Wohnungssuchende de facto kostenlos wurde.
Umgehungsversuche unzulässig: Konstruktionen, bei denen formal der Mieter beauftragt, tatsächlich aber der Vermieter der eigentliche Interessent an der Beauftragung ist ("Strohmann-Konstruktionen"), sind unwirksam. Die Rechtsprechung prüft streng, wer die Vermittlungsleistung tatsächlich initiiert hat.
Abgrenzung zum Kaufbereich: Beim Immobilienkauf gilt seit Dezember 2020 nicht das Bestellerprinzip im engeren Sinne, sondern eine Provisionsteilungsregelung (§ 656c, § 656d BGB): Bei Beauftragung durch nur eine Partei (meist den Verkäufer) darf höchstens die Hälfte der vom Verkäufer gezahlten Provision auf den Käufer umgelegt werden, und der Käufer muss seinen Anteil nachweislich erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat.
Praxisrelevanz für Makler: Makler, die sowohl Vermietungen als auch Verkäufe abwickeln, müssen die unterschiedlichen Provisionsregeln exakt auseinanderhalten – eine Verwechslung kann zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs führen. Bei Mietvermittlungen ist die konsequente Beauftragung durch den Vermieter (dokumentierter Maklerauftrag vor Objektangebot an Mietinteressenten) essenziell für die Provisionssicherung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter beauftragt einen Makler mit der Neuvermietung seiner Wohnung. Der Makler findet einen passenden Mieter und vermittelt den Mietvertrag. Da der Vermieter den Makler beauftragt hat, muss ausschließlich er die vereinbarte Provision zahlen – der neue Mieter darf hierfür nicht zur Kasse gebeten werden, auch wenn er von der Vermittlung profitiert hat.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) – Bestellerprinzip bei Wohnraumvermietung.
- Zur Abgrenzung beim Kauf: §§ 656c, 656d BGB – Provisionsteilung beim Immobilienkauf (kein direktes Bestellerprinzip).