Maklervertrag
Auch: Immobilienmaklervertrag
Der Maklervertrag ist die vertragliche Grundlage der Zusammenarbeit zwischen Immobilienmakler und Auftraggeber (Verkäufer, Vermieter, Käufer oder Mieter). Er verpflichtet den Makler zur Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit und regelt, wann und in welcher Höhe eine Provision anfällt.
Ausführliche Erklärung
Der Maklervertrag ist gesetzlich als einseitig verpflichtender Vertrag eigener Art in § 652 BGB geregelt: Der Auftraggeber schuldet Provision nur, wenn der Makler tätig wird UND dies ursächlich zu einem Vertragsabschluss führt. Der Makler selbst ist – anders als beim Dienst- oder Werkvertrag – grundsätzlich nicht zur Tätigkeit verpflichtet, es sei denn, dies wird ausdrücklich vereinbart (dann Sonderform).
Wichtige Ausgestaltungen in der Praxis:
- Auftragsformen: einfacher Maklerauftrag (Beauftragung mehrerer Makler parallel möglich), Alleinauftrag (nur ein Makler, siehe Alleinauftrag) und qualifizierter Alleinauftrag.
- Form: Bei Verbraucherverträgen über Wohnimmobilien ist seit Dezember 2020 die Textform zwingend (§ 656a BGB) – mündliche Absprachen reichen nicht mehr aus, um einen wirksamen Provisionsanspruch zu begründen.
- Widerrufsrecht: Schließt ein Verbraucher den Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz (z. B. online, telefonisch), steht ihm ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach §§ 312 ff., 355 BGB zu.
- Doppeltätigkeit: Der Makler darf grundsätzlich für beide Seiten (Käufer und Verkäufer) tätig werden, muss dies aber offenlegen; bei Interessenkonflikten drohen Provisionsverlust und Schadensersatz.
- Inhalt: Objektbeschreibung, Provisionshöhe und -schuldner, Laufzeit (bei Alleinaufträgen), Regelungen zu Interessenten, die dem Makler bereits bekannt sind (Vorkenntnisklausel).
- Der Maklervertrag ist strikt vom Kaufvertrag zu trennen: Seine Wirksamkeit hängt nicht von der notariellen Form ab, auch wenn er sich auf ein Grundstücksgeschäft bezieht (Ausnahme: gekoppelte Verträge, siehe Rechtsprechung zum Verbot der Kopplung von Makler- und Bauträgervertrag).
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer unterzeichnet mit einem Makler einen Alleinauftrag über sechs Monate zur Vermittlung seines Einfamilienhauses, inklusive Provisionsregelung von 3,57 % je Seite. Der Makler erstellt Exposé, schaltet Portalanzeigen und führt Besichtigungen durch. Erst mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrags mit dem vom Makler nachgewiesenen Käufer entsteht der Provisionsanspruch.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Grundnorm des Maklervertrags und der Provisionspflicht.
- § 656a BGB – Textformpflicht bei Verbraucherverträgen über Wohnimmobilien.
- § 311b BGB – Beurkundungspflicht für das Grundstücksgeschäft selbst (nicht für den Maklervertrag).
- MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) – Berufsrechtliche Pflichten, u. a. bei Vermögensverwaltung und Kopplungsgeschäften.