Widerrufsrecht
Auch: Widerrufsrecht bei Verbraucherdarlehen · Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen
Das Widerrufsrecht erlaubt Verbrauchern, bestimmte Verträge innerhalb einer gesetzlichen Frist – meist 14 Tage – ohne Begründung wieder aufzulösen. Im Immobiliengeschäft betrifft es vor allem Verbraucherdarlehensverträge zur Immobilienfinanzierung sowie Maklerverträge, die außerhalb von Geschäftsräumen oder per Fernkommunikation (z. B. online, telefonisch) geschlossen wurden. Notarielle Grundstückskaufverträge selbst unterliegen dagegen keinem Widerrufsrecht.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler sind vor allem drei Konstellationen relevant:
- Maklervertrag als Fernabsatz- oder Außergeschäftsraumvertrag: Wird ein Maklervertrag mit einem Verbraucher nicht in den Geschäftsräumen des Maklers geschlossen (z. B. beim Besichtigungstermin vor Ort, per Telefon oder online über ein Portal), gelten die Regeln über Fernabsatz- bzw. Außergeschäftsraumverträge (§§ 312b, 312c BGB). Der Verbraucher hat dann ein 14-tägiges Widerrufsrecht (§ 355 BGB), sofern der Makler nicht ordnungsgemäß über dieses Recht belehrt hat. Fehlt die Widerrufsbelehrung, verlängert sich die Frist auf bis zu 12 Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 4 BGB). Maklerbüros müssen daher standardmäßig eine korrekte Widerrufsbelehrung samt Muster-Widerrufsformular verwenden.
- Verbraucherdarlehensverträge (§ 495 BGB): Beim Abschluss eines Immobiliendarlehens hat der Verbraucher grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht gegenüber der Bank. Wegen zahlreicher fehlerhafter Widerrufsbelehrungen in der Vergangenheit ("Widerrufsjoker") gab es viele Rechtsstreitigkeiten; seit gesetzlichen Nachbesserungen (Musterbelehrung, Kaskadenverweis) ist die Rechtslage für neue Verträge deutlich klarer.
- Notarieller Kaufvertrag: Der eigentliche Grundstückskaufvertrag unterliegt keinem gesetzlichen Widerrufsrecht – die notarielle Beurkundung mit Belehrungspflicht des Notars (§ 17 BeurkG) ersetzt insoweit den Verbraucherschutz, den das Widerrufsrecht bei anderen Vertragstypen gewährt. Käufer können sich nach der Beurkundung nicht "einfach so" vom Vertrag lösen.
Praxistipp für Makler: Bei jedem außerhalb der eigenen Geschäftsräume geschlossenen Maklervertrag mit einem Verbraucher unbedingt korrekt über das Widerrufsrecht belehren, da sonst die Provision trotz erfolgreicher Vermittlung entfallen kann, wenn der Kunde nachträglich (auch nach Monaten) widerruft.
Beispiel aus der Praxis
Ein Interessent unterschreibt bei einer Wohnungsbesichtigung vor Ort einen Maklervertrag. Da dies außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschieht, hat er ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Belehrt der Makler ihn nicht ordnungsgemäß darüber, kann der Kunde den Vertrag auch noch Monate später widerrufen und die bereits fällige Provision verweigern.
Rechtsgrundlage
- § 355 BGB – Allgemeine Rechtsfolgen des Widerrufs (Rückabwicklung, 14-Tage-Frist).
- § 356 BGB – Widerrufsrecht bei Fernabsatz- und Außergeschäftsraumverträgen, Fristbeginn und -verlängerung bei fehlender Belehrung.
- § 495 BGB – Widerrufsrecht bei Verbraucherdarlehensverträgen.
- § 312g BGB – Ausschluss- und Anwendungstatbestände des Widerrufsrechts.