Notarieller Kaufvertrag
Auch: Notarvertrag · Immobilienkaufvertrag
Der notarielle Kaufvertrag ist der Vertrag, mit dem sich Verkäufer und Käufer über den Kauf einer Immobilie einigen. Weil ein Vertrag über die Übertragung von Grundstückseigentum nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung bedarf, ist diese Form zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung – ein formfreier oder privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag ist nichtig.
Ausführliche Erklärung
Anders als bei den meisten beweglichen Sachen reicht bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten keine formlose Einigung. § 311b Abs. 1 BGB verlangt für jeden Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb des Eigentums an einem Grundstück verpflichtet, die notarielle Beurkundung. Der Notar verliest den vollständigen Vertragstext, klärt beide Parteien über die rechtliche Tragweite auf und prüft insbesondere Grundbuchstand, Belastungen und Vollmachten. Erst mit Unterzeichnung vor dem Notar entsteht der schuldrechtliche Anspruch auf Eigentumsübertragung.
Vom schuldrechtlichen Kaufvertrag zu unterscheiden ist die sachenrechtliche Ebene: Das Eigentum geht erst durch die Auflassung (§ 925 BGB) – die Einigung über den Eigentumsübergang bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einer zuständigen Stelle, in der Praxis regelmäßig dem Notar – sowie die anschließende Eintragung im Grundbuch über. Zur Absicherung des Käufers zwischen Vertragsschluss und Grundbucheintragung veranlasst der Notar üblicherweise die Eintragung einer Auflassungsvormerkung.
Ein formunwirksam (also ohne Notar) geschlossener Grundstückskaufvertrag ist zunächst nichtig, wird aber nach ständiger Rechtsprechung durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch nachträglich geheilt. In der Praxis kommt dies kaum vor, da Notare den Vollzug in der Regel Zug um Zug mit der Beurkundung abwickeln.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer und eine Verkäuferin einigen sich mündlich auf einen Kaufpreis für ein Reihenhaus. Diese mündliche Abrede ist rechtlich unverbindlich. Erst als beide den Kaufvertragsentwurf beim Notartermin unterzeichnen, entsteht ein wirksamer, einklagbarer Anspruch auf Übereignung – der Notar veranlasst anschließend Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung und später die Eigentumsumschreibung.
Rechtsgrundlage
- § 311b Abs. 1 BGB – Formzwang der notariellen Beurkundung für Verträge über den Erwerb oder die Übertragung von Grundstückseigentum.
- § 925 BGB – Auflassung als sachenrechtliche Einigung über den Eigentumsübergang.