Kaufpreisfälligkeit
Auch: Fälligkeit · Fälligkeitsmitteilung
Die Kaufpreisfälligkeit bezeichnet den im notariellen Kaufvertrag festgelegten Zeitpunkt, ab dem der Käufer verpflichtet ist, den Kaufpreis zu zahlen. Sie tritt nicht automatisch mit Vertragsunterzeichnung ein, sondern erst, wenn bestimmte vertraglich vereinbarte Voraussetzungen erfüllt sind.
Ausführliche Erklärung
Anders als bei vielen anderen Kaufverträgen wird beim Immobilienkauf die Fälligkeit des Kaufpreises nicht mit Vertragsschluss ausgelöst, sondern an das Erreichen mehrerer Sicherungsvoraussetzungen gekoppelt, die der Notar prüft und dem Käufer schriftlich mitteilt (Fälligkeitsmitteilung). Typische Voraussetzungen sind:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers (sichert dessen Erwerbsanspruch gegen Zwischenverfügungen).
- Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen, z. B. Verzicht der Gemeinde auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 28 BauGB, ggf. Genehmigungen nach Grundstücksverkehrsgesetz bei land-/forstwirtschaftlichen Flächen.
- Gesicherte Lastenfreistellung: Löschungsbewilligungen der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger (Grundschulden, Hypotheken) liegen vor oder deren treuhänderische Abwicklung ist gesichert.
- Bei vermieteten Objekten teils zusätzlich: Verzicht etwaiger Mieter auf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB (bei Umwandlung in Wohnungseigentum).
Erst wenn der Notar alle Bedingungen als erfüllt bestätigt, versendet er die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer – üblicherweise mit einer Zahlungsfrist von zwei bis vier Wochen. Für den Makler ist wichtig, Käufer und Verkäufer realistisch auf den zeitlichen Ablauf vorzubereiten: Zwischen Beurkundung und tatsächlicher Fälligkeit vergehen in der Praxis häufig vier bis zehn Wochen, abhängig von Grundbuchamt und Bank-Bearbeitungszeiten. Eine verspätete Zahlung nach Fälligkeit kann Verzugszinsen auslösen, sofern der Kaufvertrag entsprechende Klauseln enthält (regelmäßig Standard in notariellen Musterverträgen).
Bei Bauträgerverträgen gilt eine Besonderheit: Hier wird der Kaufpreis nicht auf einen Schlag fällig, sondern in Raten nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV (siehe MaBV-Ratenplan).
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufvertrag wird am 1. März notariell beurkundet. Die Auflassungsvormerkung wird zwei Wochen später eingetragen, die Bank des Verkäufers erteilt die Löschungsbewilligung für die Grundschuld Ende März, und die Gemeinde erklärt Anfang April den Verzicht auf ihr Vorkaufsrecht. Erst danach – Mitte April – versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung mit einer Zahlungsfrist von zwei Wochen an den Käufer.
Rechtsgrundlage
- § 271 BGB – Allgemeine Regel zur Fälligkeit von Leistungen, soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist.
- § 3 MaBV – Sonderregelung für Ratenzahlungen bei Bauträgerverträgen nach Baufortschritt.
- Die konkreten Fälligkeitsvoraussetzungen ergeben sich primär aus der individuellen vertraglichen Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag.