Kaufpreisfaktor
Auch: Multiplikator · Kaufpreis-Faktor · Mietmultiplikator
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie oft die jährliche Nettokaltmiete einer Immobilie im Kaufpreis enthalten ist. Er ist die in der Praxis gebräuchlichste Kennzahl, um Kaufpreise unterschiedlicher Renditeobjekte schnell miteinander zu vergleichen.
Ausführliche Erklärung
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger oder Multiplikator genannt) berechnet sich als:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus kostet 1,2 Mio. Euro und erwirtschaftet jährlich 60.000 Euro Nettokaltmiete – der Kaufpreisfaktor beträgt 20. Der Kehrwert des Faktors (1 ÷ Faktor × 100) ergibt näherungsweise die Bruttomietrendite.
In der Maklerpraxis dient der Faktor als schnelle Orientierungsgröße, um Angebote zu vergleichen, ohne eine vollständige Ertragswertermittlung durchzuführen. Wichtige Praxispunkte:
- Marktabhängigkeit: Faktoren variieren stark je nach Lage, Objektart und Marktzyklus. In gefragten Großstadtlagen wurden in den 2020er-Jahren Faktoren von 25–35 (und mehr) für Wohnimmobilien beobachtet, in strukturschwachen Regionen liegen sie oft bei 10–15.
- Keine Berücksichtigung von Kosten und Zustand: Der einfache Kaufpreisfaktor ignoriert Instandhaltungsrückstau, Verwaltungskosten, Mietausfallrisiko und Finanzierungsstruktur – er ersetzt keine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung, ist aber ein guter erster Anhaltspunkt.
- Brutto- vs. Nettofaktor: Manche Marktteilnehmer beziehen den Faktor auf die Bruttomiete (inkl. umlagefähiger Nebenkosten), üblich und präziser ist der Bezug auf die Nettokaltmiete.
- Verwendung bei Ankaufsentscheidungen: Investoren nutzen den Faktor häufig als erste Filterkennzahl ("Faktor unter 20 gesucht"), bevor eine detaillierte Due Diligence erfolgt.
- Zusammenhang mit dem Zinsniveau: Bei niedrigen Zinsen akzeptieren Investoren höhere Faktoren (niedrigere Renditen), weil Fremdkapital günstig ist; steigende Zinsen drücken die am Markt akzeptierten Faktoren tendenziell nach unten.
Für Makler ist der Kaufpreisfaktor ein zentrales Kommunikationsinstrument gegenüber Kapitalanlegern, da er die Rentabilität eines Objekts in einer einzigen, leicht verständlichen Zahl ausdrückt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger vergleicht zwei Mehrfamilienhäuser: Objekt A kostet 900.000 Euro bei 45.000 Euro Jahresnettokaltmiete (Faktor 20), Objekt B kostet 1,1 Mio. Euro bei 44.000 Euro Miete (Faktor 25). Ohne weitere Prüfung erscheint Objekt A auf den ersten Blick als das rentablere Investment.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der Kaufpreisfaktor ist eine markttypische, betriebswirtschaftliche Kennzahl ohne eigene gesetzliche Regelung.