Nettomietrendite
Auch: Netto-Mietrendite · Nettorendite
Die Nettomietrendite setzt die um nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten bereinigte Jahresmiete einer Immobilie ins Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten. Sie ist realistischer als die Bruttomietrendite, da sie tatsächlich beim Eigentümer verbleibende Erträge abbildet.
Ausführliche Erklärung
Die Nettomietrendite ist neben der Bruttomietrendite die wichtigste laufende Ertragskennzahl im Immobilieninvestment und wird von Maklern in Exposés und Investorengesprächen regelmäßig gegenübergestellt. Anders als die Bruttomietrendite, die lediglich die Jahresrohmiete zum Kaufpreis ins Verhältnis setzt, berücksichtigt die Nettomietrendite die tatsächliche wirtschaftliche Belastung des Eigentümers.
Berechnungsformel (in Deutschland üblich): Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) × 100.
Wichtige Bestandteile der nicht umlagefähigen Kosten, die den Nenner mindern:
- Instandhaltungsrücklage/-kosten: Reparaturen und Modernisierungen, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen (§ 556 BGB grenzt umlagefähige Betriebskosten klar ab).
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, sofern nicht separat abgerechnet.
- Mietausfallwagnis: Kalkulatorischer Puffer für Leerstand und Zahlungsausfälle.
- Erwerbsnebenkosten im Nenner: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision erhöhen die Investitionssumme und senken damit rechnerisch die Rendite gegenüber einer reinen Kaufpreisbetrachtung.
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen: Die Nettomietrendite betrachtet die laufende, wiederkehrende Ertragssituation ohne Fremdfinanzierung (unlevered), während die Eigenkapitalrendite zusätzlich den Effekt der Fremdfinanzierung (Leverage) einbezieht. Die Nettoanfangsrendite (NAR) ist methodisch eng verwandt, bezieht sich aber spezifisch auf das erste Jahr nach Ankauf und wird primär im gewerblichen Investmentmarkt verwendet, während die Nettomietrendite auch bei privaten Kapitalanlegern (Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser) gängig ist.
Praxisrelevanz: Für Makler ist die Nettomietrendite ein zentrales Verkaufsargument gegenüber Kapitalanlegern, sollte aber immer transparent mit den zugrunde gelegten Kostenannahmen kommuniziert werden – eine zu optimistische Kalkulation (z. B. ohne realistische Instandhaltungsrücklage) untergräbt die Beratungsqualität und kann später zu Enttäuschung oder Haftungsfragen führen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentumswohnung wird für 300.000 Euro zzgl. 30.000 Euro Erwerbsnebenkosten gekauft (Gesamtinvestition 330.000 Euro). Die Jahresnettokaltmiete beträgt 13.200 Euro, nicht umlagefähige Kosten (Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Mietausfallwagnis) betragen 2.200 Euro jährlich. Die Nettomietrendite beträgt (13.200 − 2.200) / 330.000 × 100 ≈ 3,3 % – deutlich niedriger als die Bruttomietrendite von 4,4 %.
Rechtsgrundlage
Keine eigene gesetzliche Rechtsgrundlage. Die Kennzahl ist eine betriebswirtschaftliche Marktkonvention; mittelbar relevant ist § 556 BGB (Betriebskostenverordnung), da er festlegt, welche Kosten umlagefähig sind und somit nicht in die "nicht umlagefähigen Kosten" der Berechnung einfließen.