Eigenkapitalrendite
Auch: EK-Rendite · Eigenkapitalrentabilität · ROE · Return on Equity
Die Eigenkapitalrendite (Return on Equity, ROE) gibt an, wie hoch der jährliche Gewinn oder Cashflow einer Immobilieninvestition im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital des Investors ausfällt. Sie ist eine der wichtigsten Kennzahlen zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Immobilienkapitalanlagen.
Ausführliche Erklärung
Die Eigenkapitalrendite berechnet sich vereinfacht als:
Eigenkapitalrendite = (Jahresüberschuss bzw. Cashflow nach Zinsen) / eingesetztes Eigenkapital × 100
Sie unterscheidet sich damit grundlegend von der Gesamtkapitalrendite (Objektrendite), die den Ertrag auf das gesamte investierte Kapital (Eigen- und Fremdkapital) bezieht. Der entscheidende Hebel ist die Fremdfinanzierung: Solange der Fremdkapitalzins niedriger ist als die Objektrendite (Nettomietrendite bzw. Gesamtkapitalrendite), erhöht ein höherer Fremdkapitalanteil die Eigenkapitalrendite überproportional – dieser Effekt heißt Leverage-Effekt oder Fremdkapitalhebel.
Beispielrechnung des Hebel-Effekts:
- Objekt kostet 500.000 €, erzielt eine Nettomietrendite von 4 % (20.000 € p. a.).
- Bei 100 % Eigenkapitalfinanzierung: Eigenkapitalrendite = 4 %.
- Bei 80 % Fremdfinanzierung (400.000 € zu 3 % Zins = 12.000 € Zinskosten) und 100.000 € Eigenkapital: Reinertrag nach Zinsen = 20.000 € − 12.000 € = 8.000 €, Eigenkapitalrendite = 8.000 € / 100.000 € = 8 %.
Für Makler ist die Eigenkapitalrendite eine zentrale Argumentationsgröße bei der Beratung von Kapitalanlegern: Sie zeigt anschaulich, warum sich eine fremdfinanzierte Immobilie trotz niedriger Nettomietrendite lohnen kann. Gleichzeitig muss auf das Risiko hingewiesen werden – der Hebel wirkt in beide Richtungen: Sinken die Mieteinnahmen oder steigen die Zinsen (Anschlussfinanzierung), kann sich die Eigenkapitalrendite drastisch verschlechtern oder sogar negativ werden.
Bei der praktischen Berechnung müssen zudem Instandhaltungsrücklagen, Tilgungsleistungen, Steuereffekte (AfA, Werbungskosten) und ein realistischer Ansatz für Wertsteigerung oder -verlust berücksichtigt werden, damit die Kennzahl nicht zu optimistisch ausfällt. Institutionelle Investoren unterscheiden zusätzlich zwischen laufender Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash-Return) und Gesamtrendite über die Haltedauer inklusive Exit (siehe Exitrendite, Equity Multiple).
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger kauft eine Eigentumswohnung für 300.000 € mit 60.000 € Eigenkapital und 240.000 € Darlehen zu 3,5 % Zins. Nach Abzug von Zinsen, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage verbleibt ein jährlicher Überschuss von 4.800 €. Die Eigenkapitalrendite beträgt somit 4.800 € / 60.000 € = 8 %.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Eigenkapitalrendite ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl der Investitionsrechnung ohne eigenständige gesetzliche Regelung.