Exitrendite
Auch: Austrittsrendite · Exit Yield · Verkaufsrendite · Terminal Yield
Die Exitrendite (auch Exit Yield oder Terminal Yield) ist die Rendite, die sich beim Verkauf einer Immobilie aus dem Verhältnis zwischen dem zu diesem Zeitpunkt erzielten Nettomietertrag und dem Verkaufspreis ergibt. Sie zeigt, zu welcher Bewertung ein Objekt am Ende der Haltedauer tatsächlich veräußert wurde.
Ausführliche Erklärung
Die Exitrendite wird analog zur Anfangsrendite (Nettomietrendite beim Ankauf) berechnet:
Exitrendite = Netto-Jahresmiete zum Verkaufszeitpunkt / erzielter Verkaufspreis × 100
Sie ist das Gegenstück zur Ankaufsrendite und ein zentraler Baustein jeder Investment- und Businessplan-Kalkulation, weil sie zusammen mit dem angenommenen Mietwachstum über die Haltedauer bestimmt, welchen Verkaufserlös ein Investor am Ende realistisch erwarten kann. In der Praxis wird die künftige Exitrendite bei der Investitionsplanung meist konservativ geschätzt – häufig etwas höher als die Ankaufsrendite (sogenannte "Yield Expansion" oder "Cap Rate Expansion"), um dem Risiko steigender Zinsen oder eines sich eintrübenden Marktumfelds Rechnung zu tragen. Eine niedrigere angenommene Exitrendite als die Ankaufsrendite ("Yield Compression") gilt als optimistische, teils spekulative Annahme.
Wesentliche Einflussfaktoren auf die tatsächlich erzielte Exitrendite:
- Zinsniveau am Kapitalmarkt: Steigende Zinsen führen tendenziell zu steigenden Renditeerwartungen (und damit fallenden Preisen) am Transaktionsmarkt.
- Zustand und Restnutzungsdauer der Immobilie: Instandhaltungsstau oder auslaufende Mietverträge wirken renditeerhöhend (preisdrückend).
- Marktumfeld und Nutzungsart: Nachgefragte Assetklassen (z. B. Wohnen, Logistik) erzielen niedrigere Exitrenditen (höhere Preise) als weniger gefragte Segmente.
- Mieterbonität und Vertragslaufzeiten (WALT): Lange Restlaufzeiten bonitätsstarker Mieter senken die Exitrendite.
Für Makler ist die Exitrendite ein zentrales Werkzeug bei der Beratung von Verkäufern institutioneller Objekte: Sie erlaubt eine marktbasierte Herleitung des Angebotspreises anhand vergleichbarer Transaktionen (Transaktionsrenditen) und ist Bestandteil jeder Investment-Vermarktungsunterlage (Exposé, Teaser).
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft ein Bürogebäude bei einer Ankaufsrendite von 5,0 %. Nach sieben Jahren Haltedauer, während derer die Mieten deutlich gestiegen sind, verkauft er das Objekt bei einer Exitrendite von 5,5 % (Yield Expansion durch gestiegene Marktzinsen), erzielt aber dennoch einen höheren Verkaufspreis als den ursprünglichen Kaufpreis, weil die absolute Jahresmiete stärker gestiegen ist als die Renditeerwartung.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Exitrendite ist eine marktübliche Bewertungskennzahl der Immobilienökonomie ohne eigenständige gesetzliche Regelung; sie orientiert sich methodisch an den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 ff. ImmoWertV).