Exklusivitätsvereinbarung
Auch: Exclusivity Agreement · Exklusivitätsklausel
Eine Exklusivitätsvereinbarung verpflichtet eine Vertragspartei, für einen festgelegten Zeitraum keine Verhandlungen mit anderen Interessenten über dasselbe Objekt zu führen. Sie kommt häufig bei größeren Immobilientransaktionen zum Einsatz, wenn ein Käufer für eine aufwendige Due Diligence Planungssicherheit benötigt.
Ausführliche Erklärung
Anders als der Alleinauftrag, der das Verhältnis zwischen Eigentümer und Makler regelt, betrifft die Exklusivitätsvereinbarung typischerweise das Verhältnis zwischen Verkäufer und einem konkreten Kaufinteressenten. Sie wird meist im Zusammenhang mit einem Letter of Intent (LOI) oder Term Sheet vereinbart, bevor der eigentliche Kaufvertrag verhandelt wird.
Zentrale Elemente:
- Bindungswirkung: Der Verkäufer verpflichtet sich, während der Exklusivitätsfrist keine Verkaufsverhandlungen mit anderen Interessenten zu führen und keine anderweitigen Angebote anzunehmen.
- Befristung: Üblich sind Zeiträume von 4 bis 12 Wochen, je nach Komplexität der geplanten Due Diligence und Vertragsverhandlung.
- Vertragsstrafe: Häufig wird bei Verstoß eine Vertragsstrafe oder Aufwendungsersatzpflicht vereinbart, da der Interessent im Vertrauen auf die Exklusivität erhebliche Kosten (Gutachten, Rechtsberatung) investiert.
- Kein Abschlusszwang: Eine Exklusivitätsvereinbarung begründet grundsätzlich keine Pflicht zum Vertragsabschluss – sie schließt lediglich Parallelverhandlungen mit Dritten aus. Bricht der Verkäufer die Verhandlungen ohne triftigen Grund ab, können Ansprüche aus culpa in contrahendo (§ 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGB) entstehen.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei größeren Gewerbe- oder Portfoliotransaktionen sollte der Makler auf eine klare Exklusivitätsklausel im LOI hinwirken, um den eigenen Vermittlungsaufwand abzusichern und Parallelvermarktung durch den Verkäufer während laufender Verhandlungen auszuschließen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor verhandelt den Kauf eines Bürogebäudes für 8 Mio. Euro. Im Term Sheet wird eine Exklusivitätsvereinbarung über 8 Wochen vereinbart: Der Verkäufer darf in dieser Zeit keine Gespräche mit anderen Kaufinteressenten führen, damit der Investor die aufwendige technische und rechtliche Due Diligence durchführen kann, ohne Gefahr zu laufen, überboten zu werden.
Rechtsgrundlage
- § 311 Abs. 2 BGB – Vorvertragliches Schuldverhältnis, Grundlage für Schadensersatzansprüche bei grundlosem Abbruch exklusiver Verhandlungen.
- § 241 Abs. 2 BGB – Rücksichtnahmepflichten im vorvertraglichen Stadium.
- §§ 305 ff. BGB – AGB-Kontrolle, falls die Exklusivitätsklausel als vorformulierte Bedingung gestellt wird.