Vorvertrag
Auch: Punktation · Vorkaufsvertrag
Ein Vorvertrag ist eine eigenständige, bindende Vereinbarung, mit der sich die Parteien verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt einen bestimmten Hauptvertrag abzuschließen. Bei Grundstücksgeschäften muss auch der Vorvertrag notariell beurkundet werden, weil er bereits die Verpflichtung zum Immobilienerwerb begründet.
Ausführliche Erklärung
Anders als eine bloße Reservierungsvereinbarung oder eine unverbindliche Absichtserklärung (Letter of Intent) begründet ein Vorvertrag eine echte Rechtspflicht: Beide Parteien müssen den vereinbarten Hauptvertrag zu den festgelegten wesentlichen Bedingungen (Kaufgegenstand, Kaufpreis, wesentliche Nebenabreden) abschließen. Wird der Hauptvertrag nicht geschlossen, kann die andere Partei auf Abschluss klagen oder Schadensersatz verlangen.
Wichtige Praxispunkte für den Makler:
- Formzwang: Da ein Vorvertrag über ein Grundstücksgeschäft bereits die Verpflichtung zum späteren Eigentumserwerb begründet, unterliegt er nach § 311b Abs. 1 BGB derselben notariellen Beurkundungspflicht wie der spätere Hauptkaufvertrag. Ein formloser "Vorvertrag" über einen Immobilienkauf ist daher grundsätzlich unwirksam.
- Abgrenzung zur Reservierungsvereinbarung: Reservierungsvereinbarungen mit Maklern begründen in der Regel keine Verpflichtung zum späteren Kauf und bedürfen daher meist keiner notariellen Form – anders als ein echter Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer.
- Punktation: Historisch und in älterer Literatur wird ein Vorvertrag, der bereits alle wesentlichen Punkte des künftigen Vertrags enthält, auch als "Punktation" bezeichnet. In der Praxis wird oft direkt der Hauptvertrag mit aufschiebender Bedingung (z. B. Finanzierungsvorbehalt) statt eines gesonderten Vorvertrags verwendet, weil das rechtssicherer und praktikabler ist.
- Praxisrelevanz gering: Echte notariell beurkundete Vorverträge sind im Immobilienalltag selten, weil der Aufwand (zweifache Beurkundung) meist keinen Vorteil gegenüber einem sofortigen Hauptvertrag mit Bedingungen bringt. Häufiger findet man sie bei komplexen Projektentwicklungen, wo noch nicht alle Details (z. B. Bauplanungsrecht) feststehen, die Parteien sich aber bereits verbindlich zum späteren Grundstückserwerb verpflichten wollen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger und ein Grundstückseigentümer schließen einen notariell beurkundeten Vorvertrag, in dem sie sich verpflichten, nach Erteilung der Baugenehmigung einen Grundstückskaufvertrag zu einem bereits festgelegten Kaufpreis abzuschließen. Erteilt die Behörde die Genehmigung, muss der Hauptvertrag entsprechend dem Vorvertrag beurkundet werden.
Rechtsgrundlage
- § 311b Abs. 1 BGB – Formzwang der notariellen Beurkundung für Verträge, die zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichten – gilt auch für Vorverträge.
- § 311 BGB – Grundsätze zum rechtsgeschäftlichen Schuldverhältnis, auf denen die Bindungswirkung des Vorvertrags beruht.
- §§ 145 ff. BGB – Allgemeine Regeln zu Angebot und Annahme, die auch beim Abschluss des Vorvertrags gelten.