Letter of Intent
Auch: Absichtserklärung · LOI
Ein Letter of Intent (LOI) ist eine schriftliche Absichtserklärung, mit der Käufer und Verkäufer vor einer größeren Immobilientransaktion die wesentlichen Verhandlungspunkte – Kaufpreisrahmen, Zeitplan, Exklusivität – festhalten, ohne bereits einen bindenden Kaufvertrag einzugehen.
Ausführliche Erklärung
Der Letter of Intent kommt vor allem bei Investment-Transaktionen, Portfolioverkäufen und Unternehmenskäufen (Share Deals über Objektgesellschaften) zum Einsatz, um vor Beginn der aufwendigen Due Diligence eine gemeinsame Verhandlungsgrundlage zu schaffen. Wesentliche Merkmale:
- Grundsätzliche Unverbindlichkeit: Der LOI begründet in der Regel keine Verpflichtung zum Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags – bei Grundstücksgeschäften wäre eine solche Verpflichtung ohnehin nur bei notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b BGB). Der LOI dient als Grundlage, nicht als Vertrag.
- Einzelne bindende Klauseln: Trotz grundsätzlicher Unverbindlichkeit enthalten LOIs häufig ausdrücklich bindende Bestandteile, insbesondere:
- Exklusivitätsklausel: Der Verkäufer verpflichtet sich, für einen bestimmten Zeitraum nicht mit anderen Interessenten zu verhandeln.
- Vertraulichkeitsklausel: Schutz ausgetauschter Informationen.
- Kostenregelung: Wer trägt die Kosten der Due Diligence bei Scheitern der Verhandlung.
- Break Fee: Vereinbarte Entschädigung, falls eine Partei die Verhandlung ohne triftigen Grund abbricht.
- Inhalt der unverbindlichen Eckpunkte: Indikativer Kaufpreis oder Preisrahmen, Transaktionsstruktur (Asset Deal oder Share Deal), grober Zeitplan bis zum Signing/Closing, wesentliche Bedingungen (Conditions Precedent).
Für den Makler ist wichtig, die Erwartungen der Parteien richtig einzuordnen: Ein unterschriebener LOI ist kein Kaufvertragsabschluss und löst grundsätzlich keine Maklerprovision aus dem Vermittlungsvertrag aus, sofern diese an den notariellen Kaufvertragsabschluss geknüpft ist. Allerdings kann bereits im Stadium eines LOI eine culpa in contrahendo-Haftung (§ 311 Abs. 2 BGB) entstehen, wenn eine Partei die Verhandlungen ohne triftigen Grund abbricht, nachdem bei der Gegenseite ein berechtigtes Vertrauen auf den Vertragsschluss geweckt wurde.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor unterzeichnet mit dem Verkäufer eines Gewerbeimmobilienportfolios einen Letter of Intent, der einen indikativen Kaufpreis von 25 Millionen Euro, eine sechswöchige Exklusivitätsfrist für die Due Diligence und die Kostentragung im Fall eines Scheiterns regelt. Der eigentliche Kaufvertrag wird erst nach Abschluss der Legal und Commercial Due Diligence notariell beurkundet.
Rechtsgrundlage
- § 311 Abs. 2 BGB – Vorvertragliches Schuldverhältnis (culpa in contrahendo); kann bei grundlosem Abbruch fortgeschrittener Verhandlungen zu Schadensersatzansprüchen führen.
- Der LOI selbst ist keine eigenständig gesetzlich geregelte Vertragsform, sondern richtet sich in seiner Wirkung nach dem konkreten Wortlaut und den darin ausdrücklich bindend gestalteten Klauseln.