Long Stop Date
Auch: Drop-Dead-Date · Endtermin
Das Long Stop Date ist eine im Kaufvertrag festgelegte Endfrist, bis zu der alle vereinbarten Vollzugsbedingungen (Conditions Precedent) für den Übergang der Immobilie oder Gesellschaftsanteile erfüllt sein müssen. Wird die Frist überschritten, können eine oder beide Parteien vom Vertrag zurücktreten.
Ausführliche Erklärung
Bei größeren Immobilientransaktionen liegen zwischen der notariellen Beurkundung (Signing) und dem tatsächlichen Vollzug (Closing) häufig Wochen oder Monate, weil bestimmte aufschiebende Bedingungen erst noch eintreten müssen – etwa:
- Verzicht der Gemeinde auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 28 BauGB),
- kartellrechtliche Freigabe bei größeren Portfoliotransaktionen,
- Zustimmung von Aufsichtsgremien oder Finanzierungspartnern,
- Erfüllung vereinbarter Finanzierungsbedingungen des Käufers.
Da eine dauerhafte Bindung an einen ungewissen Vertragsvollzug für beide Seiten ein wirtschaftliches Risiko darstellt, wird ein Long Stop Date vereinbart: Sind die Bedingungen bis zu diesem Datum nicht erfüllt, kann jede Partei (oder – je nach Vertragsgestaltung – nur eine bestimmte Partei) vom Vertrag zurücktreten, ohne dass dies als Vertragsbruch gilt. Für den Makler wichtig:
- Das Long Stop Date schafft Planungssicherheit, verhindert aber auch, dass eine Partei durch bewusstes Verzögern der Bedingungserfüllung die andere Seite unbegrenzt bindet.
- In der Vertragspraxis wird häufig geregelt, ob und in welchem Umfang das Datum durch beiderseitige Vereinbarung verlängert werden kann (z. B. wenn eine Behördenentscheidung sich verzögert, aber absehbar positiv ausfällt).
- Ein Rücktritt nach Ablauf des Long Stop Date führt in der Regel zur vollständigen Rückabwicklung bereits erbrachter Leistungen (z. B. Rückzahlung geleisteter Anzahlungen); die Vertragsparteien vereinbaren hierzu regelmäßig eigene Rückabwicklungsklauseln.
Beispiel aus der Praxis
Im Kaufvertrag für ein großes Gewerbeportfolio wird vereinbart, dass der Vollzug (Closing) unter dem Vorbehalt des Verzichts der zuständigen Gemeinden auf ihr Vorkaufsrecht steht. Als Long Stop Date wird der 30. September festgelegt: Liegen bis dahin nicht alle Verzichtserklärungen vor, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten und erhält bereits geleistete Zahlungen zurück.
Rechtsgrundlage
- § 158 BGB – Regelt aufschiebende und auflösende Bedingungen, auf denen die Konstruktion des Long Stop Date rechtlich aufbaut.
- § 323 BGB – Rücktrittsrecht bei Nichterfüllung innerhalb einer gesetzten Frist, als allgemeines zivilrechtliches Grundprinzip, das die vertragliche Rücktrittsregelung ergänzt.