Aufschiebende Bedingung
Auch: Suspensivbedingung
Bei einer aufschiebenden Bedingung ist ein Rechtsgeschäft zwar schon geschlossen, entfaltet seine Rechtswirkung aber erst dann, wenn ein bestimmtes, im Vertrag festgelegtes und zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch ungewisses Ereignis tatsächlich eintritt. Bis dahin befindet sich der Vertrag in einem Schwebezustand.
Ausführliche Erklärung
§ 158 Abs. 1 BGB regelt, dass die Wirkung eines Rechtsgeschäfts, das unter einer aufschiebenden Bedingung vorgenommen wurde, erst mit Eintritt der Bedingung eintritt. Im Immobilienrecht taucht die aufschiebende Bedingung vor allem in folgenden Konstellationen auf:
- Finanzierungsvorbehalt: Ein Kaufvertrag wird geschlossen unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Käufer innerhalb einer bestimmten Frist eine Finanzierungszusage seiner Bank erhält.
- Genehmigungsvorbehalte: z. B. Wirksamkeit des Vertrags unter der Bedingung, dass eine behördliche Genehmigung erteilt wird (etwa Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bei landwirtschaftlichen Flächen, oder vormundschaftsgerichtliche/betreuungsgerichtliche Genehmigung).
- Vorkaufsrechtsverzicht: Vertrag wird bedingt geschlossen für den Fall, dass ein bestehendes gesetzliches Vorkaufsrecht (z. B. der Gemeinde) nicht ausgeübt wird.
Wichtig für den Makler ist die Abgrenzung zur Auflassung selbst: Während der schuldrechtliche Kaufvertrag durchaus aufschiebend bedingt geschlossen werden kann, ist die dingliche Auflassung nach § 925 Abs. 2 BGB ausdrücklich bedingungsfeindlich – sie darf nicht unter einer Bedingung erklärt werden. In der Praxis wird deshalb regelmäßig der Kaufvertrag bedingt geschlossen, während die Auflassung erst erklärt (bzw. deren Vollzug durch den Notar erst veranlasst) wird, wenn die Bedingung bereits eingetreten ist.
Für den schwebenden Zeitraum gilt: Die Parteien sind bereits gebunden und dürfen den Eintritt der Bedingung nicht treuwidrig vereiteln oder herbeiführen (§ 162 BGB) – wer die Bedingung wider Treu und Glauben verhindert, gilt so, als sei sie eingetreten (und umgekehrt).
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer schließt einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück ab, das im Außenbereich liegt und daher der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bedarf. Der Vertrag wird unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass die zuständige Behörde die Genehmigung erteilt. Bis zur Erteilung ist der Vertrag zwar geschlossen, aber schwebend unwirksam; erst mit Genehmigungserteilung wird er endgültig wirksam.
Rechtsgrundlage
- § 158 Abs. 1 BGB – gesetzliche Grundlage der aufschiebenden Bedingung.
- § 162 BGB – Schutz vor treuwidriger Vereitelung oder Herbeiführung des Bedingungseintritts.
- § 925 Abs. 2 BGB – Bedingungsfeindlichkeit der dinglichen Auflassung.