Auflösende Bedingung
Auch: Resolutivbedingung
Bei einer auflösenden Bedingung ist ein Vertrag von Anfang an wirksam, endet aber automatisch, sobald ein bestimmtes, im Vertrag festgelegtes und im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch ungewisses Ereignis eintritt. Der ursprüngliche Rechtszustand lebt mit Bedingungseintritt wieder auf, ohne dass es einer weiteren Erklärung bedarf.
Ausführliche Erklärung
Das BGB unterscheidet in § 158 zwei Grundformen der Bedingung:
- Aufschiebende Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB): Die Rechtswirkung tritt erst mit Bedingungseintritt ein.
- Auflösende Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB): Die Rechtswirkung besteht bereits ab Vertragsschluss, endet aber automatisch mit Bedingungseintritt; der frühere Rechtszustand tritt wieder ein.
Im Immobilienbereich ist die auflösende Bedingung deutlich seltener anzutreffen als die aufschiebende, weil das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag) zwar bedingt vereinbart werden kann, die dingliche Auflassung selbst aber nach § 925 Abs. 2 BGB ausdrücklich bedingungsfeindlich ist – sie darf weder aufschiebend noch auflösend bedingt erklärt werden. Auflösende Bedingungen kommen daher vor allem bei:
- Mietverträgen (z. B. Mietvertrag endet auflösend bedingt bei Eigenbedarf einer bestimmten Person),
- Nutzungs- und Überlassungsverträgen im Zusammenhang mit einer Immobilie,
- schuldrechtlichen Nebenabreden zum Kaufvertrag (z. B. Rückkaufsrecht, das auflösend bedingt eingeräumt wird),
- Vorkaufsrechten und Wiederkaufsrechten vor.
Praxisrelevant für den Makler: Da die Auflassung selbst nicht bedingt werden darf, wird in der Vertragsgestaltung stattdessen häufig mit einem schuldrechtlich vereinbarten Rücktrittsrecht gearbeitet, das bei Eintritt bestimmter Umstände (z. B. Nichtzahlung des Kaufpreises, Nichterhalt einer Finanzierungszusage) zur Rückabwicklung führt – wirtschaftlich vergleichbar mit einer auflösenden Bedingung, rechtlich aber technisch als Rücktrittsrecht ausgestaltet, um die Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung zu umgehen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer vermietet eine Wohnung an einen Mieter mit der Klausel, dass das Mietverhältnis automatisch endet, sobald das Kind des Vermieters volljährig wird und selbst einzieht (auflösende Bedingung). Tritt dieses Ereignis ein, endet der Mietvertrag automatisch, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Bei einem Grundstückskaufvertrag hingegen wird die Kaufpreiszahlung typischerweise nicht als auflösende Bedingung der Auflassung, sondern als schuldrechtliche Fälligkeitsvoraussetzung mit vertraglichem Rücktrittsrecht ausgestaltet.
Rechtsgrundlage
- § 158 Abs. 2 BGB – gesetzliche Grundlage der auflösenden Bedingung.
- § 925 Abs. 2 BGB – Bedingungsfeindlichkeit der dinglichen Auflassung bei Grundstücksgeschäften.