Logistikimmobilie
Auch: Logistikzentrum · Logistikpark
Eine Logistikimmobilie ist eine speziell für Lagerhaltung, Kommissionierung und Warenverteilung errichtete Gewerbeimmobilie. Sie zeichnet sich durch große, stützenarme Hallenflächen, hohe Deckenhöhen und eine leistungsfähige Verkehrsanbindung aus und ist ein zentraler Baustein moderner Lieferketten.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die Logistikimmobilie eine der wichtigsten Assetklassen im gewerblichen Investmentmarkt, da sie seit Jahren stark nachgefragt wird (getrieben durch E-Commerce-Wachstum). Wesentliche Merkmale, die für Bewertung und Vermarktung relevant sind:
- Hallenhöhe: Üblich sind Lichte Höhen ab 10 Metern (moderne Logistikzentren oft 12-14 m), um mehrgeschossige Regallagerung zu ermöglichen.
- Bodenbelastbarkeit: Hohe Traglasten (häufig 5 t/m² und mehr) für Regalsysteme und Stapler.
- Andockstationen (Docks): Zahl und Ausstattung der Laderampen (Docks pro 1.000 m² Hallenfläche) ist ein zentrales Bewertungskriterium.
- Grundstücksausnutzung: Neben der Halle sind großzügige Vorplatz-/Rangierflächen für LKW sowie ausreichend Stellplätze für Mitarbeiter und Anlieferverkehr erforderlich.
- Standortfaktoren: Autobahnanbindung, Nähe zu Ballungsräumen bzw. Umschlagpunkten (Häfen, Flughäfen, Bahnterminals) bestimmen den Wert maßgeblich mit.
- Unterarten: Man unterscheidet u. a. Distributionszentren (Warenverteilung an mehrere Standorte), Cross-Docking-Hallen (Umschlag ohne Zwischenlagerung), Kühl-/Tiefkühllogistik (mit Kältetechnik) und Multi-User-Lager (mehrere Mieter in einer Halle).
- Bauleitplanung: Logistikimmobilien werden i. d. R. in Gewerbe- oder Industriegebieten (GE/GI nach § 8, § 9 BauNVO) errichtet; großflächige Neubauten unterliegen oft immissionsschutzrechtlichen Auflagen (Lärm, Verkehr) nach BImSchG.
- Vermietung: Üblich sind Mietverträge mit langen Laufzeiten (10-15 Jahre) an Logistikdienstleister oder Einzelhandelsunternehmen; Bewertung erfolgt meist im Ertragswertverfahren.
Beispiel aus der Praxis
Ein Online-Versandhändler mietet eine 40.000 m² große Logistikhalle mit 12 Metern lichter Höhe und 60 Laderampen an einem Autobahnkreuz nahe Frankfurt am Main. Der Makler vermittelt den langfristigen Mietvertrag und berät den Investor bei der anschließenden Weiterveräußerung des Objekts an einen institutionellen Fonds.
Rechtsgrundlage
- § 8, § 9 BauNVO – Zulässigkeit von Lager- und Logistiknutzungen in Gewerbe- und Industriegebieten.
- BImSchG – Immissionsschutzrechtliche Anforderungen bei größeren Anlagen (Lärm, Verkehrsaufkommen).
- Keine eigenständige spezialgesetzliche Regelung für Logistikimmobilien; im Übrigen gelten die allgemeinen Regeln des gewerblichen Bau- und Mietrechts.