Legal Due Diligence
Auch: Rechtliche Due Diligence · Legal DD
Die Legal Due Diligence ist die rechtliche Prüfung eines Kaufobjekts – Grundstück, Gebäude oder Immobiliengesellschaft – im Vorfeld einer größeren Transaktion. Sie soll rechtliche Risiken aufdecken, bevor der Käufer sich vertraglich bindet.
Ausführliche Erklärung
Bei größeren Immobilientransaktionen (Investment-Deals, Portfolioverkäufe, Share Deals über Objektgesellschaften) reicht eine einfache Grundbuchprüfung nicht aus. Die Legal Due Diligence bildet neben Commercial, Technical, Tax und Environmental Due Diligence einen eigenständigen Prüfblock, der typischerweise von Rechtsanwälten in Zusammenarbeit mit Notaren und Maklern durchgeführt wird. Wesentliche Prüffelder:
- Eigentums- und Grundbuchlage: Aktuelle Grundbuchauszüge, Abteilung II (Lasten wie Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte) und Abteilung III (Grundpfandrechte), Prüfung der Eigentümerkette.
- Öffentlich-rechtliche Verhältnisse: Baulasten, Bebauungsplankonformität, denkmalschutzrechtliche Auflagen, Erschließungszustand, ausstehende öffentliche Abgaben.
- Vertragsbestand: Bestehende Miet- und Pachtverträge (Laufzeiten, Sonderkündigungsrechte, Staffelmieten), Verwalterverträge, Wartungs- und Dienstleistungsverträge, deren Übergang bzw. Kündbarkeit im Rahmen des Verkaufs.
- Rechtsstreitigkeiten: Anhängige oder drohende Prozesse, Mietstreitigkeiten, Nachbarrechtsstreitigkeiten.
- Gesellschaftsrechtliche Prüfung (bei Share Deals): Gesellschaftsverträge, Beteiligungsstruktur, Zustimmungserfordernisse, Change-of-Control-Klauseln in Finanzierungsverträgen.
- Genehmigungen und Compliance: Baugenehmigungen, Nutzungsänderungsgenehmigungen, Einhaltung öffentlich-rechtlicher Auflagen.
Die Ergebnisse werden in einem Due-Diligence-Bericht mit Risikobewertung zusammengefasst und fließen unmittelbar in Kaufpreisverhandlung, Garantiekatalog und Freistellungsklauseln (Indemnities) des Kaufvertrags ein. Für den Makler ist die Legal Due Diligence vor allem bei gewerblichen und Investment-Transaktionen relevant – er sollte wissen, dass sie parallel zur eigentlichen Verhandlungsphase läuft und regelmäßig mehrere Wochen in Anspruch nimmt, was den Zeitplan bis zum Signing/Closing maßgeblich bestimmt.
Beispiel aus der Praxis
Ein institutioneller Investor prüft vor dem Erwerb eines Bürogebäudeportfolios im Rahmen der Legal Due Diligence sämtliche Mietverträge auf Sonderkündigungsrechte, lässt die Grundbuchauszüge aller Objekte auf eingetragene Belastungen prüfen und stellt fest, dass bei einem Objekt eine noch nicht eingetragene Baulast besteht – ein Punkt, der in die Kaufpreisverhandlung einfließt.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Legal Due Diligence ist ein in der Transaktionspraxis etabliertes Verfahren; ihre konkrete Ausgestaltung ergibt sich aus dem individuellen Prüfauftrag und den einschlägigen Fachgebieten (u. a. Grundbuchrecht, öffentliches Baurecht, Mietrecht, Gesellschaftsrecht).