Environmental Due Diligence
Auch: ESG Due Diligence · Umwelt-Due-Diligence
Environmental Due Diligence bezeichnet die gezielte Prüfung einer Immobilie auf Umweltrisiken – etwa Altlasten im Boden, Grundwasserverunreinigungen, Schadstoffe im Gebäude (Asbest, PCB) oder umweltrechtliche Auflagen – bevor ein Kauf abgeschlossen wird. Sie ist Teil der umfassenderen technischen und rechtlichen Due Diligence bei größeren Transaktionen.
Ausführliche Erklärung
Bei gewerblichen Immobilien, Industriegrundstücken und größeren Wohnportfolios ist die Environmental Due Diligence (EDD) mittlerweile Standard, da Altlasten erhebliche finanzielle und rechtliche Risiken bergen: Sanierungskosten können den Kaufpreis um ein Vielfaches übersteigen, und die Störerhaftung nach Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) trifft unter Umständen auch den neuen Eigentümer, unabhängig vom Verursacherprinzip.
Ablauf und Bausteine:
- Phase I (historische Recherche): Auswertung von Altlastenkataster, Bauakten, früheren Nutzungen (Tankstelle, Chemische Reinigung, Industriebetrieb), Luftbildern und Bodenrichtwertkarten. Keine eigenen Bodenproben.
- Phase II (technische Untersuchung): Bei Verdachtsmomenten aus Phase I folgen Bohrungen, Boden- und Grundwasserproben, Laboranalysen auf Schwermetalle, Kohlenwasserstoffe, PAK, LHKW.
- Gebäudebezogene Prüfung: Erfassung von Asbest, künstlichen Mineralfasern (KMF), PCB in Fugendichtungen, PAK in Teerpappen – relevant für Bestandsgebäude vor 1995.
- Auswertung von Registern: Einsicht in das Altlastenkataster der unteren Bodenschutzbehörde, Bauakten, Baulasten- und Grundbuchauszüge.
Für den Makler relevant: Bei Verdacht auf Altlasten (auffällige Nutzungshistorie, Industriegrundstück, Tankstelle) sollte er den Verkäufer auf seine Offenbarungspflicht hinweisen und dem Käufer eine EDD empfehlen – unterlässt er dies, drohen Haftungsrisiken. Ergebnis der EDD fließt oft in Kaufpreisverhandlung, Freistellungsklauseln oder eine Garantie im Kaufvertrag ein.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor möchte ein ehemaliges Fabrikgelände erwerben, um dort Wohnungen zu errichten. Die Environmental Due Diligence deckt in Phase I eine frühere Nutzung als Galvanikbetrieb auf. Die anschließende Phase-II-Untersuchung findet erhöhte Schwermetallwerte im Boden. Der Kaufpreis wird um die geschätzten Sanierungskosten reduziert, zusätzlich vereinbaren die Parteien eine Freistellungsklausel für Altlastenrisiken im Kaufvertrag.
Rechtsgrundlage
- § 4 BBodSchG – Sanierungspflicht für Verursacher, Rechtsnachfolger und teilweise auch den Grundstückseigentümer (Zustandsstörer).
- § 24 BBodSchG – Kostentragung bei Altlastensanierung.
- § 435 BGB – Rechtsmängelhaftung, relevant bei verschwiegenen öffentlich-rechtlichen Lasten.
- BImSchG – Immissionsschutzrechtliche Auflagen bei gewerblich genutzten Flächen.