Entziehung des Wohnungseigentums
Auch: Ausschluss eines Wohnungseigentümers
Die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG ist das äußerste Mittel der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Eigentümer, der seine Pflichten so schwerwiegend verletzt, dass den anderen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zumutbar ist – er wird gezwungen, sein Eigentum zu veräußern.
Ausführliche Erklärung
Nach § 17 Abs. 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einem Eigentümer verlangen, dass er sein Wohnungseigentum veräußert, wenn er sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Pflichten schuldig gemacht hat, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Praktisch relevante Fallgruppen sind massive Zahlungsrückstände bei Hausgeld, dauerhafte grobe Störungen des Hausfriedens, Gewaltandrohungen gegenüber Nachbarn oder wiederholte, hartnäckige Missachtung von Beschlüssen und der Hausordnung.
§ 17 Abs. 2 WEG konkretisiert einen Regelfall: Die Voraussetzungen sind insbesondere erfüllt, wenn der Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen seine Pflichten aus § 14 Abs. 1 und 2 WEG verstößt – etwa gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf andere Eigentümer und die ordnungsgemäße Nutzung des Sondereigentums.
Wichtige Verfahrensschritte:
- Beschluss der Eigentümerversammlung, den Entziehungsanspruch geltend zu machen.
- Klage auf Veräußerung des Wohnungseigentums vor dem zuständigen Gericht.
- Der Anspruch kann nach § 17 Abs. 3 WEG nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer beschränkt oder ausgeschlossen werden – er ist zwingendes Recht zum Schutz der Gemeinschaft.
- Ein rechtskräftiges Urteil, das den Eigentümer zur Veräußerung verurteilt, berechtigt gemäß § 17 Abs. 4 WEG zur Zwangsvollstreckung nach den Vorschriften über die Zwangsversteigerung.
Die Entziehung ist in der Praxis selten, weil sie ein langwieriges gerichtliches Verfahren erfordert und als Ultima Ratio gilt – vorrangig sind Abmahnung, Unterlassungsklage oder Ordnungsgeld-Regelungen der Gemeinschaftsordnung zu prüfen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Wohnungseigentümer zahlt trotz mehrfacher Mahnung seit über einem Jahr kein Hausgeld und bedroht zudem wiederholt Nachbarn verbal. Die Eigentümerversammlung beschließt mehrheitlich, den Entziehungsanspruch nach § 17 WEG gerichtlich geltend zu machen. Nach rechtskräftigem Urteil wird die Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung verwertet.