EPRA Net Asset Value
Auch: EPRA NAV · EPRA-Substanzwert
Der EPRA Net Asset Value (EPRA NAV) ist eine von der European Public Real Estate Association (EPRA) entwickelte, standardisierte Kennzahl, die den beizulegenden Substanzwert (Nettovermögenswert) einer börsennotierten Immobiliengesellschaft je Aktie abbildet. Er dient Investoren als Vergleichsmaßstab, um den inneren Wert eines Immobilienunternehmens unabhängig vom aktuellen Börsenkurs zu beurteilen.
Ausführliche Erklärung
Börsennotierte Immobilienunternehmen (Immobilienaktiengesellschaften, REITs) weisen in ihrer Bilanz nach IFRS zwar bereits ein Eigenkapital aus, dieses spiegelt aber nicht immer den tatsächlichen wirtschaftlichen Substanzwert wider – etwa weil latente Steuern auf stille Reserven oder der beizulegende Zeitwert derivativer Finanzinstrumente enthalten sind, die im Falle einer langfristigen Fortführung des Unternehmens (Going Concern) nicht realisiert werden. Die EPRA hat daher Best-Practice-Empfehlungen (EPRA Best Practices Recommendations, BPR) entwickelt, um eine europaweit vergleichbare Kennzahl zu schaffen.
Seit der Überarbeitung 2019 unterscheidet die EPRA drei NAV-Varianten:
- EPRA NRV (Net Reinstatement Value): Substanzwert unter der Annahme, dass das Unternehmen fortgeführt wird und Vermögenswerte nie verkauft werden – inklusive Transaktionskosten für einen theoretischen Wiederbeschaffungswert.
- EPRA NTA (Net Tangible Assets): Substanzwert unter der Annahme eines Verkaufs von Vermögenswerten, wobei latente Steuern in dem Umfang berücksichtigt werden, in dem sie tatsächlich anfallen würden.
- EPRA NDV (Net Disposal Value): Substanzwert bei vollständiger Auflösung des Unternehmens (Liquidationsszenario), inklusive aller latenten Steuern und Transaktionskosten.
Vor 2019 gab es die Vorgängerkennzahlen EPRA NAV und EPRA NNNAV, die teils noch in älteren Berichten und in der Marktpraxis synonym verwendet werden.
Für Makler und Berater, die mit institutionellen Investoren, offenen oder geschlossenen Immobilienfonds sowie börsennotierten Gesellschaften zu tun haben, ist der EPRA NAV relevant, um die Bewertung eines Unternehmens (z. B. bei einem Aktienkauf, einer Kapitalerhöhung oder einem Übernahmeangebot) einordnen zu können. Der Abgleich zwischen Börsenkurs und EPRA NAV je Aktie zeigt, ob eine Aktie mit einem Abschlag (Discount to NAV) oder Aufschlag (Premium to NAV) gehandelt wird – ein häufig zitierter Indikator für die Marktstimmung gegenüber Immobilienaktien.
Beispiel aus der Praxis
Eine börsennotierte Immobilien-AG hält Gewerbeimmobilien im Marktwert von 2 Mrd. Euro, hat Verbindlichkeiten von 1,1 Mrd. Euro und weist nach EPRA-Methodik einen NTA von 850 Mio. Euro bei 100 Mio. ausgegebenen Aktien aus. Der EPRA NTA je Aktie beträgt somit 8,50 €. Notiert die Aktie an der Börse bei 6,80 €, handelt sie mit einem Abschlag (Discount) von rund 20 % zum Substanzwert.
Rechtsgrundlage
Keine gesetzliche Rechtsgrundlage. Der EPRA NAV basiert auf freiwilligen Branchenstandards (EPRA Best Practices Recommendations) und ergänzt die nach IFRS bzw. HGB verpflichtenden Bilanzierungsvorschriften.