Immobilienaktiengesellschaft
Auch: Immobilien-AG
Eine Immobilienaktiengesellschaft ist eine Aktiengesellschaft, deren Geschäftszweck im Wesentlichen im Erwerb, Besitz, der Bewirtschaftung und Weiterentwicklung von Immobilien besteht. Die Anteile werden in Form von Aktien gehalten, häufig – aber nicht zwingend – an der Börse gehandelt.
Ausführliche Erklärung
Immobilienaktiengesellschaften sind Kapitalgesellschaften in der Rechtsform der AG, deren wirtschaftliches Kerngeschäft der Immobiliensektor ist: Sie erwerben, vermieten, verwalten und entwickeln Wohn- oder Gewerbeimmobilien und finanzieren dies über Eigenkapital (Aktien) und Fremdkapital. Für institutionelle wie private Anleger bietet die Aktienstruktur den Vorteil einer liquiden, börsentäglich handelbaren Beteiligung an einem Immobilienportfolio, ohne dass ein direkter Immobilienerwerb mit den damit verbundenen Transaktionskosten und der Illiquidität erforderlich ist.
Rechtlich unterliegen Immobilienaktiengesellschaften wie jede andere AG den allgemeinen Vorschriften des Aktiengesetzes (Organisation von Vorstand, Aufsichtsrat und Hauptversammlung, Kapitalaufbringung, Rechnungslegung). Eine besondere, spezialgesetzlich geregelte Unterform ist der REIT (Real Estate Investment Trust): Nur eine Immobilien-AG, die die zusätzlichen Voraussetzungen des Gesetzes über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) erfüllt – insbesondere hinsichtlich Mindeststreubesitz, Ausschüttungsquote und steuerlicher Behandlung –, darf sich REIT-AG nennen und in den Genuss der körperschaft- und gewerbesteuerlichen Befreiung auf Ebene der Gesellschaft kommen. Die meisten börsennotierten Immobilienunternehmen in Deutschland sind jedoch klassische Immobilien-AGs ohne REIT-Status.
Zur Beurteilung von Immobilienaktiengesellschaften haben sich eigene, branchenspezifische Kennzahlen etabliert, die über die klassische Bilanzanalyse hinausgehen, insbesondere die operative Ertragskennzahl Funds From Operations (FFO) und der EPRA Net Asset Value als Substanzwertmaßstab. Für Makler sind Immobilienaktiengesellschaften vor allem als institutionelle Marktteilnehmer relevant, die größere Portfolien oder Einzelobjekte an- und verkaufen, sowie als Vergleichsmaßstab für die Attraktivität direkter Immobilieninvestments gegenüber einer indirekten, börsengehandelten Beteiligung.
Beispiel aus der Praxis
Eine börsennotierte Immobiliengesellschaft hält ein Portfolio aus mehreren tausend Mietwohnungen in deutschen Großstädten. Anleger können sich über den Kauf von Aktien an diesem Portfolio beteiligen, ohne selbst Wohnungen erwerben zu müssen, und partizipieren über Dividenden sowie mögliche Kurssteigerungen am wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens.
Rechtsgrundlage
- Aktiengesetz (AktG) – allgemeine gesellschaftsrechtliche Grundlage für Organisation, Kapitalaufbringung und Haftung jeder Aktiengesellschaft, einschließlich Immobilien-AGs.
- Ergänzend das REIT-Gesetz für die spezialgesetzlich geregelte Unterform der REIT-Aktiengesellschaft.