REIT (Real Estate Investment Trust)
Auch: REIT-AG · REITG · G-REIT
Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine an der Börse notierte Aktiengesellschaft, deren Geschäftszweck der Erwerb, die Bewirtschaftung und die Veräußerung von Immobilien ist. In Deutschland als „G-REIT" nach dem REIT-Gesetz ausgestaltet, ist die Gesellschaft selbst von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit; die Besteuerung findet erst beim Anleger auf Ebene der Dividende statt.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die mit institutionellen Investoren oder Kapitalanlagekunden zu tun haben, ist das REIT-Modell wichtig, weil es eine steuerlich attraktive Alternative zum direkten Immobilienbesitz oder zu geschlossenen Immobilienfonds darstellt:
- Voraussetzungen des REIT-Status: Zulassung zum Börsenhandel, Mindeststreubesitz von 25 % bei Börsenzugang (danach dauerhaft mindestens 15 % im Streubesitz zu halten, Einzelaktionäre dürfen nicht 10 % oder mehr der Aktien bzw. Stimmrechte direkt halten), Immobilienquote von mindestens 75 % der Aktiva und mindestens 75 % der Bruttoerträge aus Immobiliengeschäft, Eigenkapitalquote von mindestens 45 % bezogen auf den Immobilienbestand.
- Ausschüttungspflicht: Ein REIT muss mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses an die Aktionäre ausschütten. Im Gegenzug entfällt die Körperschaft- und Gewerbesteuer auf Unternehmensebene vollständig.
- Besteuerung beim Anleger: Anders als bei „normalen" Aktiendividenden greift bei REIT-Ausschüttungen kein Teileinkünfteverfahren und keine hälftige Steuerfreistellung – die Ausschüttungen unterliegen beim Privatanleger in vollem Umfang der Abgeltungsteuer (25 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).
- Ausschlussgründe: Bestandshaltung von Wohnimmobilien, die vor 2007 errichtet wurden, ist REITs aus wohnungspolitischen Gründen grundsätzlich untersagt (sog. Wohn-REIT-Verbot), um die Umwandlung von Bestandsmietwohnungen in börsennotierte Renditevehikel zu verhindern. Neubauten sind hiervon ausgenommen.
REITs sind in Deutschland zahlenmäßig überschaubar geblieben, spielen aber international (USA, UK, Frankreich, Niederlande) eine deutlich größere Rolle bei der institutionellen Immobilienfinanzierung.
Beispiel aus der Praxis
Eine börsennotierte REIT-AG hält ein Portfolio aus Büro- und Logistikimmobilien im Wert von 800 Millionen Euro. Da sie die REIT-Voraussetzungen (Immobilienquote, Streubesitz, Ausschüttungsquote) erfüllt, zahlt sie keine Körperschaft- und Gewerbesteuer auf die Mieterträge. Die Ausschüttung an die Aktionäre unterliegt bei diesen voll der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag.
Rechtsgrundlage
- REIT-Gesetz (REITG) vom 28. Mai 2007 – Regelt Voraussetzungen, Steuerbefreiung auf Unternehmensebene, Ausschüttungspflicht und Sanktionen bei Verstoß gegen die REIT-Voraussetzungen (Statusverlust).