REIT-Aktiengesellschaft
Auch: REIT-AG · Immobilien-Aktiengesellschaft mit REIT-Status
Eine REIT-Aktiengesellschaft ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Deutschland, deren satzungsmäßiger Unternehmensgegenstand der Erwerb, das Halten, die Verwaltung und die Veräußerung von Immobilien ist und die den Status als REIT ("Real Estate Investment Trust") nach dem REIT-Gesetz erlangt hat. Dieser Status bringt eine weitgehende Steuerbefreiung auf Unternehmensebene mit sich, ist aber an einen strengen Pflichtenkatalog geknüpft.
Ausführliche Erklärung
Die REIT-Aktiengesellschaft ist die einzige in Deutschland gesetzlich zugelassene Rechtsform für börsennotierte Immobilien-REITs (§ 1 REITG). Eine bloße Immobilien-GmbH oder ein geschlossener Fonds kann diesen Status nicht erlangen – zwingend ist die Rechtsform der Aktiengesellschaft mit Börsennotierung. Kernanforderungen aus dem REIT-Gesetz für die REIT-AG sind:
- Vermögens- und Ertragsstruktur: Der ganz überwiegende Teil des Vermögens muss unmittelbar in Immobilien investiert sein, die Erträge müssen im Wesentlichen aus Vermietung, Verpachtung und Veräußerung von Grundvermögen stammen.
- Börsennotierung und Streubesitz: Die Aktien müssen an einer Börse im regulierten Markt gehandelt werden; bei Zulassung müssen mindestens 25 % der Aktien im Streubesitz sein, danach dauerhaft mindestens 15 % (§ 11 REITG).
- Höchstbeteiligungsgrenze: Kein einzelner Aktionär darf direkt 10 % oder mehr der Aktien halten (§ 11 Abs. 4 REITG).
- Eigenkapitalquote: Das bilanzielle Eigenkapital darf 45 % des Wertes des unbeweglichen Vermögens nicht unterschreiten (§ 15 REITG).
- Ausschüttungspflicht: Mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses müssen jährlich an die Aktionäre ausgeschüttet werden (§ 13 REITG).
Erfüllt die Gesellschaft diese Voraussetzungen dauerhaft, ist sie von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit; die Besteuerung verlagert sich auf die Ebene der Anleger, die ihre Dividenden versteuern. Verstößt die REIT-AG gegen die Vorgaben (etwa Überschreiten der Höchstbeteiligungsgrenze über mehrere Jahre), drohen Sanktionen bis zum Verlust des REIT-Status und damit der Steuerbefreiung. Für Makler ist die REIT-AG vor allem als institutioneller Käufer oder Verkäufer großvolumiger Gewerbeimmobilienportfolios relevant.
Beispiel aus der Praxis
Eine börsennotierte Immobiliengesellschaft möchte den REIT-Status beantragen. Sie muss dafür unter anderem nachweisen, dass mindestens 25 % ihrer Aktien im Streubesitz sind, kein Aktionär mehr als 10 % direkt hält und das Eigenkapital mindestens 45 % des Immobilienvermögens beträgt. Nach Zulassung schüttet sie jährlich mindestens 90 % ihres Jahresüberschusses an die Aktionäre aus und bleibt im Gegenzug von der Körperschaftsteuer befreit.
Rechtsgrundlage
- § 1 REITG – definiert die REIT-Aktiengesellschaft als börsennotierte Aktiengesellschaft mit Immobilien als Unternehmensgegenstand.
- § 11 REITG – Streuung der Aktien und Höchstbeteiligungsgrenze von 10 % je Aktionär.
- § 13 REITG – Pflicht zur Ausschüttung von mindestens 90 % des Jahresüberschusses.
- § 15 REITG – Mindesteigenkapitalquote von 45 % bezogen auf das unbewegliche Vermögen.