Gewerbesteuer
Auch: GewSt
Die Gewerbesteuer ist eine von den Gemeinden erhobene Steuer auf den Ertrag eines stehenden Gewerbebetriebs. Für Immobilienunternehmen ist sie vor allem relevant, wenn eine Vermietungstätigkeit als gewerblicher Grundstückshandel oder gewerbliche Vermietung eingestuft wird; reine, nicht gewerbliche Vermietung unterliegt dagegen keiner Gewerbesteuer.
Ausführliche Erklärung
Grundlage der Gewerbesteuer ist der nach dem Gewerbesteuergesetz (GewStG) ermittelte Gewerbeertrag, auf den die Gemeinde einen individuellen Hebesatz anwendet. Für natürliche Personen und Personengesellschaften wird der Gewerbeertrag zunächst um einen Freibetrag von 24.500 Euro nach § 11 Abs. 1 GewStG gemindert; erst der darüberliegende Betrag unterliegt der Gewerbesteuer.
Für Immobilienunternehmen (z. B. Grundstücks-GmbHs, gewerblich geprägte Personengesellschaften oder Vermieter, deren Tätigkeit als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft wird) ist § 9 Nr. 1 GewStG von besonderer Bedeutung: Die einfache Kürzung nach Satz 1 mindert den Gewerbeertrag pauschal um einen Anteil des Einheitswerts (bzw. seit der Grundsteuerreform des Grundsteuerwerts) des zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitzes. Wesentlich weitreichender ist die sogenannte erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG: Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz (und ggf. eigenes Kapitalvermögen) verwalten und nutzen, können auf Antrag den gesamten auf diese Tätigkeit entfallenden Gewerbeertrag von der Gewerbesteuer freistellen. Sie ist daher ein zentrales Gestaltungsinstrument für Immobilien-Kapitalgesellschaften, setzt aber die strikte Einhaltung der Ausschließlichkeitsvoraussetzungen voraus (z. B. keine gewerbliche Zusatzleistung, keine schädliche Nebentätigkeit).
Für Makler ist Gewerbesteuer vor allem relevant, wenn sie selbst als Gewerbetreibende Gewerbesteuer schulden, sowie bei der Beratung von Investoren, für die die Struktur (Privatvermögen vs. gewerbliche/Kapitalgesellschaftsstruktur) über die Gewerbesteuerpflicht der Immobilienerträge entscheidet.
Beispiel aus der Praxis
Eine vermögensverwaltende Grundstücks-GmbH vermietet ausschließlich eigene Gewerbeimmobilien und erbringt keine gewerblichen Zusatzleistungen. Sie beantragt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG und stellt dadurch ihren Gewerbeertrag aus der Vermietung vollständig von der Gewerbesteuer frei.
Rechtsgrundlage
- § 9 Nr. 1 GewStG – Einfache und erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags für Grundbesitz bzw. reine Grundstücksunternehmen.
- § 11 GewStG – Freibetrag von 24.500 Euro für natürliche Personen und Personengesellschaften sowie Steuermesszahl.
- Der von der jeweiligen Gemeinde festgelegte Hebesatz bestimmt die konkrete Steuerhöhe.