Gewerbesteuer auf Grundstücksgeschäfte

Die Gewerbesteuer ist für Makler ein wichtiges Warnsignal-Thema, weil sie Kunden mit mehreren Immobiliengeschäften vor unerwartete Steuerfolgen stellen kann:

• Grundsätzlich ist die private Vermögensverwaltung (Vermieten, gelegentlicher Verkauf) einkommensteuerlich, aber nicht gewerbesteuerlich relevant.
• Wird die Tätigkeit jedoch als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft (siehe Gewerblicher Grundstückshandel, insbesondere bei Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze), unterliegt der Gewinn zusätzlich der Gewerbesteuer nach dem GewStG.
• Bemessungsgrundlage ist der Gewerbeertrag, auf den ein Freibetrag (24.500 € bei Einzelunternehmen/Personengesellschaften) und die Gewerbesteuermesszahl (3,5 %) angewendet werden; das Ergebnis wird mit dem gemeindlichen Hebesatz (im Schnitt 400–470 %) multipliziert.
• Wichtige Ausnahme – erweiterte Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG): Reine Grundstücksverwaltungsgesellschaften (z. B. vermögensverwaltende GmbHs, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen) können den gesamten Gewerbeertrag, der auf die Grundstücksverwaltung entfällt, von der Gewerbesteuer kürzen lassen – faktisch eine Gewerbesteuerbefreiung für reine Bestandshaltung in Kapitalgesellschaftsform.
• Bei natürlichen Personen wird die gezahlte Gewerbesteuer teilweise auf die Einkommensteuer angerechnet (§ 35 EStG), sodass die Doppelbelastung gemildert, aber nicht vollständig beseitigt wird.
• Für Makler mit Bestandskunden, die planen, mehrere Objekte innerhalb kurzer Zeit zu kaufen und zu verkaufen (z. B. Bauträger-Modelle, "Fix and Flip"), ist der Hinweis auf mögliche Gewerbesteuerpflicht ein wichtiger Beratungspunkt, der frühzeitig mit dem Steuerberater geklärt werden sollte.

Ein Investor kauft, saniert und verkauft innerhalb von vier Jahren sechs Eigentumswohnungen. Das Finanzamt stuft die Tätigkeit als gewerblichen Grundstückshandel ein. Neben der Einkommensteuer auf die Veräußerungsgewinne fällt nun auch Gewerbesteuer an, gemindert durch die teilweise Anrechnung nach § 35 EStG – ein Steuerrisiko, das der Investor bei rein privater Vermögensverwaltung nicht gehabt hätte.