Erweiterte Grundstückskürzung
Auch: Erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung · Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG
Die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erlaubt es reinen Grundstücksunternehmen, den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt, vollständig von der Gewerbesteuer zu kürzen – im Ergebnis oft eine faktische Gewerbesteuerbefreiung.
Ausführliche Erklärung
Grundsätzlich unterliegen gewerblich geprägte oder gewerblich tätige Gesellschaften (insbesondere GmbHs und gewerblich geprägte Personengesellschaften) mit ihrem gesamten Gewerbeertrag der Gewerbesteuer – auch soweit dieser aus der Vermietung eigener Immobilien stammt. Die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG mindert den Gewerbeertrag pauschal um 1,2 % des Einheitswerts des Grundbesitzes.
Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG geht deutlich weiter: Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz (oder daneben eigenes Kapitalvermögen) verwalten und nutzen, können auf Antrag den gesamten darauf entfallenden Gewerbeertrag von der Gewerbesteuer freistellen. Voraussetzung ist die strikte Einhaltung des sogenannten Ausschließlichkeitsgebots: Bereits geringfügige gewerbliche Nebentätigkeiten – etwa der Verkauf von Grundstücken im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels, die Vermietung von Betriebsvorrichtungen oder unschädliche Nebentätigkeiten, die die enge Ausnahmekataloge des Gesetzes übersteigen – können die gesamte Vergünstigung rückwirkend entfallen lassen ("Alles-oder-nichts-Prinzip"). Das Gesetz sieht seit einigen Jahren eng begrenzte Ausnahmen vor (z. B. Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus PV-Anlagen bis zu bestimmten Bagatellgrenzen), die die erweiterte Kürzung nicht gefährden.
Für Kapitalgesellschaften und vermögensverwaltende Strukturen (z. B. die vermögensverwaltende GmbH) ist die erweiterte Kürzung ein zentrales Gestaltungsinstrument, weil sie die gewerbesteuerliche Zusatzbelastung neben der Körperschaftsteuer vermeidet.
Beispiel aus der Praxis
Eine GmbH hält ausschließlich mehrere vermietete Mehrfamilienhäuser und erzielt daraus einen Gewerbeertrag von 200.000 Euro. Da sie keine weiteren gewerblichen Tätigkeiten ausübt, kürzt sie ihren gesamten Gewerbeertrag über die erweiterte Grundstückskürzung – die Gewerbesteuerlast entfällt faktisch vollständig. Verkauft dieselbe GmbH jedoch zusätzlich mehrere Objekte innerhalb kurzer Zeit und wird dadurch gewerblicher Grundstückshandel angenommen, entfällt die erweiterte Kürzung rückwirkend für das gesamte Jahr.
Rechtsgrundlage
- § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG – einfache Kürzung (1,2 % des Einheitswerts).
- § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG – erweiterte Kürzung bei ausschließlicher Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes.