Nettoinventarwert
Auch: Net Asset Value · NAV
Der Nettoinventarwert (Net Asset Value, NAV) ist der Substanzwert eines Investmentvermögens: der Marktwert aller im Fonds gehaltenen Vermögensgegenstände abzüglich aller Verbindlichkeiten. Bezogen auf die Anzahl der ausgegebenen Anteile ergibt sich der Nettoinventarwert je Anteil, der bei offenen Fonds als Grundlage für Ausgabe- und Rücknahmepreise dient.
Ausführliche Erklärung
Bei offenen Immobilienfonds und anderen Investmentvermögen ist der Nettoinventarwert die zentrale Bewertungsgröße. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft muss den Wert des Fondsvermögens regelmäßig – bei offenen Publikumsfonds üblicherweise arbeitstäglich – neu berechnen, indem sie die aktuellen Marktwerte sämtlicher Vermögensgegenstände (bei Immobilienfonds: die Verkehrswerte der gehaltenen Immobilien sowie liquide Mittel) zusammenzieht und davon die Verbindlichkeiten des Fonds (z. B. aufgenommene Darlehen, Rückstellungen) abzieht. Der Nettoinventarwert je Anteil ergibt sich, indem dieser Gesamtwert durch die Zahl der im Umlauf befindlichen Anteile geteilt wird.
Die rechtlichen Vorgaben zur Bewertung finden sich im Kapitalanlagegesetzbuch: § 168 KAGB regelt die Bewertung des Investmentvermögens und die Berechnung des Nettoinventarwerts, während § 170 KAGB die Pflicht zur regelmäßigen Bekanntgabe bzw. Veröffentlichung des ermittelten Nettoinventarwerts vorsieht.
Für Anleger ist der Nettoinventarwert die Referenzgröße, zu der Fondsanteile ausgegeben und zurückgenommen werden – gegebenenfalls zuzüglich eines Ausgabeaufschlags (Agio). Bei börsennotierten Immobiliengesellschaften (Immobilien-AGs, REITs) gibt es demgegenüber keinen amtlich festgestellten Nettoinventarwert im Sinne des KAGB; hier orientieren sich Analysten stattdessen an vergleichbaren, aber eigenständig definierten Substanzwertkennzahlen wie dem EPRA Net Asset Value.
Für Makler ist der Nettoinventarwert vor allem im Beratungskontext für Kapitalanleger relevant, die in offene oder geschlossene Immobilienfonds investieren möchten, sowie als Vergleichsmaßstab, wenn der Marktpreis eines börsennotierten Immobilienunternehmens deutlich über oder unter dem inneren Substanzwert notiert (Auf- oder Abschlag zum NAV).
Beispiel aus der Praxis
Ein offener Immobilien-Spezialfonds hält Gewerbeimmobilien im Verkehrswert von 500 Millionen Euro sowie liquide Mittel von 20 Millionen Euro; die Verbindlichkeiten (Darlehen, Rückstellungen) belaufen sich auf 120 Millionen Euro. Bei 4 Millionen ausgegebenen Anteilen ergibt sich ein Nettoinventarwert von 100 Euro je Anteil ((500 + 20 − 120) Mio. € / 4 Mio. Anteile).
Rechtsgrundlage
- § 168 KAGB – Bewertung des Investmentvermögens und Berechnung des Nettoinventarwerts.
- § 170 KAGB – Pflicht zur Bekanntgabe/Veröffentlichung des Nettoinventarwerts je Anteil.