Nettogrundfläche
Auch: NGF · Netto-Raumfläche · NRF
Die Nettogrundfläche (NGF) – in der aktuellen Fassung DIN 277:2021-08 als Netto-Raumfläche (NRF) bezeichnet – ist die Summe aller nutzbaren Grundflächen eines Bauwerks innerhalb der Außenwände – abzüglich der Fläche, die von tragenden Wänden, Pfeilern und Stützen selbst eingenommen wird. Sie bildet die Grundlage für Nutzungs-, Technik- und Verkehrsfläche.
Ausführliche Erklärung
Die DIN 277 unterteilt die Bruttogrundfläche (BGF) eines Gebäudes in zwei Bestandteile: die Konstruktionsgrundfläche (KGF, Fläche der tragenden und nichttragenden Wände, Stützen, Pfeiler) und die Nettogrundfläche (NGF). Die NGF wiederum gliedert sich in drei Teilflächen:
- Nutzungsfläche (NUF): Flächen, die dem eigentlichen Nutzungszweck des Gebäudes dienen (Wohn-, Büro-, Verkaufsräume etc.).
- Technikfläche (TF): Flächen für gebäudetechnische Anlagen (Heizungsraum, Aufzugsschacht, Lüftungszentrale).
- Verkehrsfläche (VF): Flächen für die Erschließung innerhalb des Gebäudes (Flure, Treppenräume, Aufzüge als Verkehrsweg).
Für Makler ist die NGF vor allem im Gewerbeimmobilienbereich relevant, da hier – anders als bei Wohnimmobilien mit der Wohnflächenverordnung – häufig nach DIN 277 abgerechnet und vermietet wird. Die Formel lautet: BGF = KGF + NGF und NGF = NUF + TF + VF. Bei Mietverträgen für Büro- und Gewerbeflächen wird meist die Mietfläche nach gif-Richtlinie (MF-G) verwendet, die auf der NGF aufbaut, aber eigene Anrechnungsregeln kennt (z. B. für Verkehrsflächen und Terrassen).
Praxisrelevanz: Die genaue Abgrenzung zwischen NGF, NUF und der oft zitierten "Mietfläche" ist eine häufige Streitquelle bei Gewerbemietverträgen – der Makler sollte bei Flächenangaben stets die zugrunde liegende Berechnungsnorm benennen (DIN 277 vs. gif MF-G vs. Wohnflächenverordnung).
Beispiel aus der Praxis
Ein Bürogebäude hat eine Bruttogrundfläche von 2.000 m². Die Konstruktionsgrundfläche (Wände, Stützen) beträgt 200 m², sodass sich eine Nettogrundfläche von 1.800 m² ergibt. Davon entfallen 1.500 m² auf Nutzungsfläche (Büroräume), 100 m² auf Technikfläche (Serverraum, Haustechnik) und 200 m² auf Verkehrsfläche (Flure, Treppenhaus).
Rechtsgrundlage
- DIN 277:2021-08 – "Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen"; definiert BGF, KGF, NGF, NUF, TF und VF verbindlich für die Baukostenplanung und Flächenermittlung. Keine gesetzliche, aber allgemein anerkannte technische Norm mit hoher praktischer Bedeutung für Verträge.