Verkehrsfläche
Auch: Straßenverkehrsfläche · Öffentliche Verkehrsfläche
Die Verkehrsfläche ist eine Festsetzung im Bebauungsplan, mit der Flächen für Straßen, Wege, Plätze, Parkflächen oder andere Verkehrsanlagen bestimmt und von den Baugrundstücken abgegrenzt werden. Sie legt fest, wo öffentliche oder private Erschließungsanlagen liegen dürfen.
Ausführliche Erklärung
Verkehrsflächen sind ein zentraler Baustein jedes Bebauungsplans, weil sie die Erschließung der Baugrundstücke sichern. Für Makler relevant:
- Differenzierung: Der Bebauungsplan kann verschiedene Verkehrsflächenarten festsetzen, z. B. "öffentliche Straßenverkehrsfläche", "verkehrsberuhigter Bereich", "Fläche für Fußgänger- und Radverkehr" oder "private Verkehrsfläche" (etwa gemeinschaftliche Zufahrten in Wohnanlagen). Textliche Festsetzungen können zusätzliche Vorgaben zur Gestaltung enthalten.
- Abgrenzung zum Baugrundstück: Verkehrsflächen zählen nicht zum Baugrundstück und sind grundsätzlich nicht baulich nutzbar (mit Ausnahme untergeordneter Anlagen wie Einfahrten). Das ist für die Bemessung der bebaubaren Fläche und die Grundflächenzahl relevant.
- Erschließungsbeitrag: Die Herstellung öffentlicher Verkehrsflächen (Erstherstellung von Straßen, Wegen, Plätzen) löst regelmäßig Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB aus, die von den angrenzenden Grundstückseigentümern zu tragen sind – ein wichtiger Kostenfaktor beim Grundstückskauf in Neubaugebieten.
- Praxisrelevanz: Bei der Objektbewertung sollte geprüft werden, ob ein Grundstück bereits vollständig erschlossen ist (Verkehrsfläche hergestellt, Beiträge abgerechnet) oder ob noch offene Erschließungskosten drohen. Auch private Verkehrsflächen (z. B. gemeinsame Zuwegungen) sollten auf Nutzungs- und Unterhaltungspflichten (Grunddienstbarkeiten) hin geprüft werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein neu erschlossenes Wohngebiet wird durch Bebauungsplan mit Baugrundstücken und dazwischenliegenden öffentlichen Verkehrsflächen für die Erschließungsstraße sowie einen Fuß- und Radweg festgesetzt. Die Kosten für Bau und erstmalige Herstellung dieser Verkehrsflächen werden anteilig über Erschließungsbeiträge auf die Anlieger umgelegt.
Rechtsgrundlage
- § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB – ermächtigt die Gemeinde, Verkehrsflächen sowie Straßenbegrenzungslinien im Bebauungsplan festzusetzen.
- Planzeichenverordnung (PlanZV) – legt die zeichnerische Darstellung von Verkehrsflächen fest.
- §§ 127 ff. BauGB – regeln die Erhebung von Erschließungsbeiträgen für neu hergestellte Verkehrsflächen.