Nettoertragsvervielfältiger
Auch: Nettomultiplikator · Reinertragsmultiplikator
Der Nettoertragsvervielfältiger (Nettomultiplikator) ist eine Kennzahl aus der Investmentbewertung, die den Kaufpreis einer Immobilie ins Verhältnis zu ihrem Reinertrag setzt – also zur Jahresmiete nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Er zeigt, wie viele Jahresreinerträge der Kaufpreis entspricht.
Ausführliche Erklärung
Der Nettoertragsvervielfältiger ist ein weit verbreitetes und in der Praxis fachsprachlich häufig synonym mit dem "Reinertragsvervielfältiger" verwendeter Begriff. Formel:
Nettoertragsvervielfältiger = Kaufpreis ÷ Reinertrag (Jahresnettoertrag)
Dabei ist der Reinertrag der Rohertrag (Jahresmiete) abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis, ggf. nicht umlagefähige Betriebskosten).
Für den Makler ist der Begriff aus mehreren Gründen praxisrelevant:
- Aussagekräftiger als der Rohertragsvervielfältiger: Da unterschiedliche Objekte unterschiedlich hohe Bewirtschaftungskosten haben (z. B. Altbau mit hohem Instandhaltungsbedarf vs. Neubau), ist ein Vergleich über den Nettomultiplikator präziser als über den reinen Bruttomultiplikator.
- Kehrwert der Nettoanfangsrendite: Der Nettoertragsvervielfältiger ist mathematisch der Kehrwert der Nettoanfangsrendite (Net Initial Yield), multipliziert mit 100. Ein Nettomultiplikator von 20 entspricht einer Nettoanfangsrendite von 5 %.
- Marktvergleich: Investoren und institutionelle Käufer kommunizieren Ankaufspreise oft direkt über den Nettomultiplikator ("wir kaufen zum Faktor 22 netto"), weshalb Makler diese Kennzahl in Exposés und Verhandlungen aktiv nutzen sollten.
- Abgrenzung zum Ertragswertverfahren: Der Nettomultiplikator ist eine vereinfachte Marktkennzahl und ersetzt nicht das förmliche Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, das zusätzlich Liegenschaftszins, Bodenwertverzinsung und Restnutzungsdauer berücksichtigt. In der schnellen Erstansprache und Angebotsphase ist er aber das gängigste Werkzeug.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus erzielt einen Rohertrag von 80.000 Euro pro Jahr. Nach Abzug von 15.000 Euro nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten verbleibt ein Reinertrag von 65.000 Euro. Wird das Objekt für 1.300.000 Euro verkauft, ergibt sich ein Nettoertragsvervielfältiger von 1.300.000 ÷ 65.000 = 20,0.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der Nettoertragsvervielfältiger ist eine in der Immobilienwirtschaft etablierte Marktkennzahl und kein normierter Begriff der ImmoWertV, orientiert sich aber inhaltlich am Reinertragsbegriff des Ertragswertverfahrens (§ 31 ImmoWertV).